商业地产项目业态组合与商业布局策略87P.pdf

商业地产项目业态组合与商业布局策略 九洲远景商业管理机构 董事 黄子龙 Mr. Alan Huang Beijing. Nov. 26, 2011 1 目录： 前言：商业地产产品的主要特征 I. 商业地产开发规划面临的问题以及存在的误区 II.现代商业地产的商业规划理念与策略 III.商业地产项目定位与商业概念设计是前提 IV.商业地产项目业态组合是关键 V.楼层功能与业态布局、商业品牌与租户的落位是核心和保障 XI.现代商业业态类型在商业地产项目中的应用 XII.商业业态规划布局与建筑规划设计对接的实施方法 VIII. 成功商业地产项目案例 2 前言：商业地产产品的主要特征（视觉形象） 3 城市商业综合体与购物中心 4 I. 商业地产开发规划面临的问题以及存在的误区 5 一、在商业地产开发过程中，开发商和项目管理团队常常遇到以下的挑 战和问题： 1、如何在二、三线城市成功开发商业地产项目？ 2、在城市综合体的不同产品定位中，各类产品的比例结构怎么划分？做什么样的商 业类型最为有利？依据是什么？ 3、商业项目如何准确定位？在确定项目定位前提下，如何合理规划商业业态和布局 ？ 4、对于已建成的商业物业和尚未出租的商业物业，业态如何规划？ 5、怎样确定住宅小区商业的合理面积? 5、产权式商铺的租赁、招商和运营管理问题； 6、别墅区商业如何做？度假区的商业经营何种业态？ … … 6 总的来讲，商业地产项目普遍面临的问题，都可以归纳为两大 问题： ——做什么？ ——如何做？ 这也是商业地产项目规划一定要解决的两大问题： 一、商业定位、业态规划与布局策略； 二、实施方法与步骤。 7 二、商业地产规划及开发过程中存在的误区 8 1、盲目追求高档、追求引进国际高端消费品品牌、大卖场、 百货店进驻，导致招商不成功，难以正常运营 由于开发商自身认识的盲区，导致商业地产招商的盲目性 •做高档 •引进国际大品牌 •招国际大卖场进驻 •招知名的百货店入住 •面积、位置、设施配置等不合目标进驻商业业态使用需求 •后勤场地和设施缺乏、不便利 •二次改造，增大投资、造成浪费，延误开业 9 2、忽视品牌个性特点和品牌之间的商业互动关系，导致不良后 果： •以传统购物类业态为主，缺乏现代商业气息和生机 •以百货店业态为主的商业布局，导致不同的消费业态难以形成有效的商业互 动关系 •产品组合链及空间分布容易断裂，缺乏丰富产品选择，经营楼层低热高冷 •传统百货运营模式、管理风格、低端市场营销手法造成高端品牌无法承受之 苦 1