阳光城REITs融资的动因及经济后果研究.pdf

摘 要 融资对于房地产企业来说是重中之重的问题，但长期以来，中国的房地产企 业出现融资渠道单一、银行贷款占资金比例远远高于国际标准等问题。与其它行 业对比，房地产行业的投资门槛比较高，中小投资者很难进入，这使得场内资金 供需不平衡。近年来，随着国家 “去杠杆化”的呼吁，房地产企业从银行获取资 金也受到了种种限制，这给中国的金融体系带来了潜在隐患。因此，房地产企业 融资方式的创新迫在眉睫。 房地产投资信托基金，作为一种新兴的融资方式，不仅能够盘活房地产企业 存量资产，而且能够降低企业融资成本，缓解企业因融资难带来的问题。发展房 地产投资信托基金的呼声始于2002年。2015年开始，国家相继出台租售并举、 租购同权的政策，大力推动住房改革的落地，金融产品创新等巨大支持力度让房 地产企业迎来发展契机。本文采用文献分析法和案例分析法。首先，结合委托代 理理论、破产隔离理论和增信措施理论，从介绍REITs相关概念入手，对我国房 地产企业融资现状进行小结。其次，介绍阳光城应用REITs融资的案例。再者， 分析阳光城发行REITs专项计划。从专项计划项目特点、融资动因、项目存在风 险以及相对应措施方面、经济后果四个方面进行分析。 最后，通过对我国房地产企业融资现状进行研究，结合阳光城案例，本文得 出结论：第一，随着国家大力推动住房改革的落地，住房租赁的金融产品创新推 动了REITs的快速发展，房地产投资信托基金发展前景广阔，有望成为房地产行 业融资的重要手段。第二、阳光城作为高速发展中的民营房企，面临着资金需求 大、短期偿债压力大等问题，积极采用有别于传统融资渠道的REITs，在一定程 度上缓解了企业融资渠道单一、企业负债率高、依赖银行贷款等传统融资的困境。 除此之外，吸引了潜在投资者、树立了良好的市场形象，为企业的发展带来活力。 选取优质的碧云国际长租公寓系列作为底层资产，这类优质的公寓在国内并不多 见，在推广性方面存在一定不足，但此次专项计划具有符合国家政策、多角度提 + 升信用等级、实现了破产隔离、以及专业团队支持等项目特点， “信托 资产管 理专项计划”、“储架发行”和 “分期发行”等优点，为我国其他房地产企业发 行REITs 具有正向的借鉴意义，为公募REITs 时代的早日到来起到了推动作用。 关键词：REITs融资；阳光城；融资动因；经济后果 I Abstract Financing is the most important problem for real estate enterprises, but for a long time, Chinas real estate enterprises have a single financing channel, the proportion of bank loans to funds is far higher than international standards and other issues. Compared with other industries, the investment threshold of the real estate industry is relatively high, small and medium-sized investors are difficult to enter, which makes the supply and demand of funds in the field uneven. In recent years, with the call of the state to deleveraging , real estate enterprises have also been limited to obtain funds from banks, which has brought potential hidden dangers to Chinas financial system. Therefore, the innovation offinancingmodeofreal estateenterprisesisurge