轨道交通对城市地价的影响模型-以南京市为例.pdfVIP

轨道交通建设对城市地价的影响研究1 ——以南京市地铁一号线为例 摘要：本文回顾了国内外有关轨道交通对土地和房地产价格影响的研究文献，基于特征价格模型，结合影响土地价格的其他 特征，建立了轨道交通建设对城市地价影响的计量经济模型，对南京市土地价格受轨道交通运营的影响规律进行实证研究。 结果显示，在不同的城市区位圈内轨道交通对土地价格的影响各不相同。从城市中心地区向外围，轨道交通站点的影响辐射 逐步扩大，距站点距离的增加对土地价格的影响有衰减作用。轨道交通对其周边地价的增值作用为政府对地价进行评估与监 管提供了决策参考。 关键词：轨道交通；土地价格；特征价格模型 引言 城市轨道交通从狭义来讲，是指一个城市或大都市区范围内以钢轮钢轨系统或胶轮轨道系统为基础的 公共交通体系，包括地下铁路、轻轨、市郊铁路和有轨电车等。城市轨道交通是一种快捷高效的大容量城 市客运交通方式。城市轨道交通在给市民带来方便的同时也对沿线土地价格有着增值的影响。 根据国内外研究表明，城市轨道交通建设对周边地 价具有明显升值作用。城市轨道交通的建设改变了土地 用途、进而通过改变城区的区位结构来影响城市总体规 划和发展态势。国内外已有学者对轨道交通给土地带来 的影响进行了实证研究。美国学者对华盛顿特区地铁及 [ ] 3 周围房地产的研究显示 ，截至2001 年1 月地铁累计投 资达到95 亿美元，新增的土地价值达到100 亿～150 亿 美元。地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到 100 %～300 % 。我国相关研究业已分析了北京、深圳、 广州等地铁交通对于周边土地利用及房价、地价的影响。 据统计，1993 年—1994 年，梅陇、田林和康健地铁口附 近地区的房价涨幅在 150 %以上，远远超过上海市区的 [4] 平均涨幅 。广州地铁一号线的通车运行、鹤洞大桥的 通车等交通条件的巨大改善后，土地升值很快，升值约 1 000 元/m2 。地铁的建成，使得坐落于地铁车站周边的物业 （尤 图1：南京地铁1 号线分布图 ［］ 其是商服业）租金增长为 40 % ~ 500 % 4 国外业已建立了相应的偏好模型揭示地铁建设对于房地产价格的 [ ] 5 影响。何剑华和郑思齐 在2004 年也借助Hedonic 模型对北京13 号线沿的住宅价格影响进行研究。 目前绝大部分研究主要局限在地面交通网络与土地利用的研究主要在北京、上海、广州等一线大城市 进行较多，并且主要具体到一些交通网络的某个部分，比如对地价的增值效益进行定量的分析，建立动态 预测模型的研究是非常缺乏的。本研究希望基于已有的相关理论和实证研究成果，首先，从理论上揭示城 市轨道交通建设对城市地价影响机理的基础上，以南京市已建成的地铁一号线为例来分析轨道交通建设对 沿线土地价格的具体影响，包括轨道交通建设对周边土地价格的时间、空间影响，建立模型分析轨道交通 对周边地价涨幅影响规律。以此研究结果对即将运行的南京市地铁二号线周围土地价格的变化做出预估。 同时，对南京市未来的轨道交通的规划和建设提出建议。 一、 数据来源与方法 1.1 研究区概况与数据来源 南京市地铁 1 号线一期工程自迈皋桥始，到奥体中心止，大部分为地下铁，一部分为轻轨。设有 16 座车站，途径珠江路、新街口、张府园等3 个一级中心地，三山街、玄武门、新模范马路、鼓楼等4 个次 级中心地，以及南京站、中华门和安德门等 3 个城市交通客流集散点。一期工程总投资 85 亿元人民币， 于2001 年正式开工，并于2005 年 10 月正式投入运营。其贯穿主城南北中轴线最重要的快速轨道交通走 廊，把城市中心区商业、金融、文化、综合服务等繁华区及对外交通等客流集散点连接起来，同时连接南 北两个工业区，是南京南北线客流走廊的骨干交通线。 图2: 地块样本点分布 地价样本数据来自于南京市土地储备中心（ ）和南京市国土资源局 （ ）公布的土地交易数据和南京市基准地价数据，并用土地价格指数进行修正。地块到其 所对应的地铁站点的距离数据来源于GPS 电子地图获取的最优选择距离，即到站点的最近距离。通过筛选， 最终得到样本分布在自2002 年1 月到