物业管理行业产业链分析报告.doc

物业管理行业产业链分析报告 2020年8月  目 录 前言：快速增长期之后？ ...............................................................................5 1. 消费属性的基础：中长期利润率的稳定性 ................................................7 1.1 基础服务利润率在长期会归零吗？..............................................................................7 1.2 增值服务的派生逻辑....................................................................................................8 1.2.1 增值服务随时间推移自然派生 8 9 1.2.2 社区增值服务与基础服务共享人工，成本界定并不清晰 1.3 一个单盘模型的推演：整体利润率先降后升..............................................................10 2. 他山之石：物管公司具有消费股的财务特征...........................................12 2.1 稳定的利润率，低杠杆、高 ROE，永续经营.............................................................12 2.2 “现金牛”特征为中长期高成长打开空间 .......................................................................15 3. 经营之道：优秀物管公司的成长路径 .....................................................17 3.1 对于优质产能的获取..................................................................................................17 3.2 对于规模外拓能力的持续培养 ...................................................................................19 3.3 持续布局增值服务对冲基础服务利润的下滑..............................................................21 4. 估值之辩：增强消费属性是高估值的来源 ..............................................22 市场提示......................................................................................................23 。 2 图表目录 图 1：主流上市物管公司 PE-TTM 中位数走势 .............................................................................5 图 2：主流上市物管公司 2020 年静态 PE 情况 ............................................................................5 图 3：2015 年以来竣工与新开工、销售数据背离，将迎来竣工大周期.........................................5 图 4：百强物管公司管理面积均值及增速 .....................................................................................6 图 5：11-30 强物管公司管理面积均值及增速 ...............................................................................6 图 6：百强物管公司业绩均值及增速.............................................................................................6 图 7：11-30 强