万达商业轻资产运营模式下的财务绩效研究.pdf

摘 要 我国的商业地产行业在经历了一段高速发展的红利期后，现已进入了红海时 代，各大城市都出现了商业综合体供大于求的现象，残酷的同质化竞争压力在重 资产运营模式下被明显放大，加之启动资金大、财务成本高、回款周期长、存货 占比大等重资产运营模式下的固有特征导致大多数商业地产企业的发展受到了 严重的阻碍。与其坐以待毙，不如主动求变，商业模式的调整是应对外部行业环 境变化最好的对策，转型成为了行业的共识，成为了未来行业发展的重点。 本文以万达商业为研究对象，首先围绕轻资产运营模式以及财务绩效梳理并 阅读了相关文献，随后介绍了轻资产运营模式的理论基础，以此作为本文的研究 基础，接着分别对万达商业的重资产运营模式和轻资产运营模式进行了介绍，并 指出了重资产运营模式下的财务问题与轻资产运营模式下的财务特征，随后从纵 向维度对万达商业转型前后的盈利能力、营运能力、成长能力和EVA 进行了对比 分析并运用沃尔评分法从横向维度对万达商业转型后的财务绩效进行了分析。研 究发现，万达商业的财务绩效于2015 年开始呈现了向好的趋势，这恰好与万达 商业宣布转型的时间点相一致，从一定程度印证了轻资产运营模式的实施对提升 财务绩效的积极作用。最后，根据万达商业在转型轻资产运营模式后所采取的一 系列提高财务绩效水平的做法，总结出了万达商业轻资产运营模式能取得成功的 经验并提炼出可供同行业借鉴的转型启示，并对轻资产运营模式下的问题提出了 改进的建议。 本文的结论如下：第一，转型轻资产运营模式提升了万达商业的财务绩效水 平，使得其财务绩效有了积极的变化，与此同时轻资产运营模式的实施也存在其 固有的三点问题，存在进一步改进的空间；第二，商业模式的转变是当前行业环 境下的必然趋势，但是实施轻资产运营模式绝不是商业地产企业唯一的出路，这 就要求我国商业地产企业要结合自身的现实情况做出最优的转型途径的选择。 关键词：商业地产；轻资产；运营模式；财务绩效 I Abstract As commercial real estate industry has experienced a rapid development in its dividend period, it has entered the red sea market. Most cities, especially the second- tier and third-tier cities, appear that the supply of commercial complex exceeds demand. The cruel homogeneous competition was obviously amplified in heavy asset operation mode, and the development of most commercial real estate enterprise is hampered due to its inherent characteristics of high start-up fund, the high financial cost, the long payback period, and large inventory. It is time for action. The best treatment for the change of external industry environment is to evolve the business model. Transition has become the industry consensus, the focus of the future development of the industry, and the top priority for the management of commercial real estate enterprises. This paper takes Wanda Group as an example. It is mainly concerned on the financial performance