房地产企业涉税风险及防范.ppt

房地产开发企业涉税风险及防控 课题组组长：石炜 课题组副组长：钟歆宇 课题组成员：李昕、芶天志、付存恩、付洁、熊全、赵学良 主讲人：芶天志 课程安排 房地产开发企业分环节涉税风险提示 房地产开发企业税收政策释疑 房地产开发企业涉税风险防控 房地产开发企业涉税风险概述 第三章 第四章 第一章 第二章 第一章：房地产开发企业涉税风险概述 1.5 ：涉税风险可能导致的结果 1.4 ：涉税风险的成因分析 1.3 ：涉税风险的表现形式 1.2 ：涉税风险的分类 1.1 ：涉税风险的名词解释 1.1 什么是 涉税风险？ 国家税务总局下发的《大企业 税务风险管理指引（试行）》（ 国税 发 [2009]90 号 ）中对税务风险的解释， 可将企业涉税风险定义为：企业因没 有遵循税法可能遭受的 法律制裁 、财 务损失、声誉损害和承担不必要的税 收负担等风险。 第一章：房地产开发企业涉税风险概述 企业按未照税法规定履行纳税义务 —— 导致的现存或潜在的税务 处罚 风险 企业对税收政策不了解 —— 多缴纳税款或未按规定流程申请税收优惠 而导致企业利益的丧失。 在成本方面：多计土地成本、 建筑成本 ，未按税法规定进行税务处理 在收入方面：少计销售额，不按税法规定进行税务处理 采用不正当手段进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款。 1.2 涉税风险的分类 1.3 涉税风险的表现形式 第一章：房地产开发企业涉税风险概述 客观原因： 1.3 涉税风险的成因分析 1.4 涉税风险可能导致的结果 对税收政策不了解，片面理解税 收筹划； 财务人员日常账务处理不规范； 企业内部管理不严谨； 外部环境的影响； 主观原因： 主观故意—纳税意识不强，风险 意识，盲目追求企业利润最大化 直接结果：直接经济利益的 损失，个人人身自由的 限制 。 间接结果：企业纳税诚信度 的丧失。 第一章：房地产开发企业涉税风险概述 第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示 销售 环节 土地 取得 环节 开发 建设 环节 土地取得环节风险提示 风险点 : 属于政策性风险，土地增值税土地价款扣 除问题，扣除依据是土地投资时的账面成本还是入股评 估价值。不明确。 企业所得税：采用入股评估价值作为扣除 用 土 地 投 资 入 股 土地增值税：① 2006 年以前，按账面成本扣除； 2006 年以后，按投 资环节已缴土增税作扣除； 财税 [2006]21 号 ② 以评估价值作为扣除； 营业税：不征 财税 [2002]191 号 第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示 风险点 1 : 关注特殊的股权转让，以股权形式表现的资产主要 是土地使用权、地上建筑物及附着物，按照 国税函 [2000]687 号 规定应征收土地增值税。 风险点 2 ： 关注“契税”的问题；对于此类特殊股权转让，税务 机关倾向于应征收契税。 国税发 [2009]89 号 文件中规定的“股权转让”，仅包括股权 转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。 用 股 权 转 让 形 式 取 得 土 地 第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示 风险点 : 注意程序的合法性，不同的“ 合作开发 ”形式，对应 不同的税务处理。 （ 【 1995 】 156 号 、 【 2009 】 31 号 ） 用 “ 合 作 开 发 ” 形 式 取 得 土 地 合作方式： 1 、供地方申请立项 ; 2 、出资方申请立项 ; 3 、合作双方共同申请立项 . 第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示 收益分配形式： 按投资比例、按固定额度、按约定比例。 注意： 1 、加强和完善对“共管账户”的管理措施； 2 、以合作开发为名，而行借贷之实，是无效合同。 拆迁换房的实质： 是以不动产所有权为表现形式 的经济利益的交换。 通 过 “ 拆 迁 补 偿 ” 取 得 土 地 风险点 : 房地产企业用建造的本项目房地产安置 回迁户的，安置用房 视同销售 处理。 第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示 营业税计税依据 ：住宅按照等面积部分按建筑成 本核定，超面积部分按公允价值计税。而商用房则 按公允价值计税。 （ 营 、 土增 、企 例 ） 税务处理： 房地产企业应按“销售不动产”税目 缴纳营业税；被拆迁户不属于通过受赠、继承、离 婚财产分割等非购买形式取得的住房。 开发建设环节风险提示 风险 表现形式 : 通过关联方转让在建工程，降低增值率、虚增成本 整 体 转 让 在 建 工 程 风险点 1 ： 注意 营业税计税依据 的确定；如果价格 明显偏低 ，存 在被税务机关按照成本利润率核定的风险。 风险点 2 ：受让方继续开发项目转让后，在计算土地 增值税时，取得在建工程支付的价款能否 加计扣除 。 第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提