房地产可行性分析和报告编写图文版资料.ppt

2004 年 6 月 实际案例 积压户型 市场最认可户型 市场的声音：归根到底客户考虑的问题是功能与空间 2004 年 6 月 不是争夺客户，而是争夺客户需求的差异性，没有差异性 也要创造出差异性 原始价格 营销感知价格 成交价格 营 销 促 销 促销感知价格 实际案例 2004 年 6 月 实际案例 曾经的尴尬 资源整合 今天的辉煌 自身定位： 大户型 180 平方米 房均 50 平方米 市场： 华侨城一期 军产 金海燕 华侨城生活手册目录 1. . 绿色城 2. 文化城 3. 生活城 4. 健康城 5. 教育城 6. 欢乐城 7. 数码城 2004 年 6 月 实际案例 销售期： 94 年 -99 年 2001.7-2003.10 销售量： 6 万㎡ 50 万 实现价格： 2200 元 /m 2 3700 元 / m 2 房地产项目可行性分析与报告编写 2004 年 6 月 目录 ? 宏观背景 ? 可行性报告 ? 实际案例 2004 年 6 月 宏观背景 15% 房地产春风依旧 800-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 高速增长 平稳增长 衰退增长 《世界发展银行》 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于 4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 库兹涅茨《各国的经济增长》 GDP 与增长率 2004 年 6 月 宏观背景 城市化率 31.91% 1997 33.36% 1998 34.78% 1999 36.22% 2000 37.66% 2001 39.1% 2002 40.53% 2003 数据来源：国家统计局 2004 年 6 月 宏观背景 人口 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 0-4 5-9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85-89 90-94 95-99 100+ 人口 2.28 亿人 2.45 亿人 我国人口结构呈现两个明显的高峰， 数据来源： 2003 中国人口统计 2004 年 6 月 宏观背景 数据来源：国家统计局 住宅均价的增长长期低于居民可支配收入和居民储蓄的增长 基尼系数与收入洛伦兹曲线 货币供应量增加与房价的关系、房改、住房、汽车的消费时代 重化工时代 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 年 6 月 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1998_2003 国家预算内资金 国内贷款 债券 利用外资 自筹资金 其他资金（定金及预付款） 45.72 ％ 22.96 ％ 28.33 ％ 宏观背景 资料来源：清华大学房地产研究所 2004 年 6 月 利用外资 1.40% 国家预算内资金 0.08% 债券 0.00% 其他资金 20.69% 国内贷款 23.80% 定金及预付款 38.53% 自有资金 15.48% 100 ％来 自银行 70 ％来 自银行 50 ％来 自银行 合计 65%-85% 来自银行 宏观背景 资料来源：清华大学房地产研究所 2004 年 6 月 宏观背景 银行风险、国家经济安全 2006 年入世， 17.8% 不良资产率 个贷和土地储备贷款风险 严审、物业税 房贷中商业违规贷款比重高（ 24.8% ） , 开发商是枢纽 1 、分担风险 2 、分享收益 3 、降低门槛 1 、招拍挂 2 、 35% 自有资金 2004 年 6 月 宏观背景 0 1 6 12 5 1 7 2 0 2 1 4 1 5 0 2 4 6 8 10 12 14 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 截至 2004 年 3 月上市房地产企业 47 家，仅占大陆的上市公司总量的 3.6% ，与目前近 3 万 家房地产企业总量相比，更是微不足道。 上市房地产企业数量十分有限 股市融资： 29 亿 0.37%(2002) 基金融资： 61 亿 0.46%(2003) 外资： 汇率预升 回报率相对高 资料来源：上海世联地产 2004 年 6 月 可行性报告 房地产可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术 分析、论证的科学方法。 自然可行 财务可行 法律可行 潘石屹：海南的及时抽身 霍英东：广州洛溪大桥的可研报告 2004 年