房地产开发流程及纳税检查重点分析教材.pdf

房地产开发流程及纳税检查重点分析 龙岩市中远房地产--西邦 土地的开发与经营      企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置， “三通一平”或 “七通一 平”后，形成熟地，直 对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过 程称为房地产的一次开发。所谓 “三通一平”是指：水通、电通、路通， 场地平整；所谓 “七通一平”是指：给水、排水、供 电、供热、供气、 电讯、道路畅通、场地平整。        房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开 发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完 成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为 房地产的二次开发。 * 代建工程的开发 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开 发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。 经营的特点 1.开发经营的计划性、合法性 2.开发经营业务的复杂性 3.开发建设周期长，投资数额大 4.经营风险大 * 房地产开发的基本流程 1.项目设想及可行性研究 2.项目立项及企业审批 5.征地、拆迁 4.土地使用权取得 3.项目规划  6.工程建设 7.房地产经营 8.物业管理 * 房地产开发的手续        房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取得 《中标通知书》 后，即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前，房地产企业办 理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单 很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储备中心代为办理。        中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是 计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。 前期手续办理，最重要的是要取得以下四证： 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《国有土地使用证》 《建设项目开工许可证》 * 取得计划部门审批意见：        根据 《中标通知书》、 《履约保证书》，向市发改委提交 《项目意见 书》，取得审批意见；        提交项目可性行研究报告，取得 《建设项目投资计划书》。 取得规划部门审批意见：       主要取得两证： 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 * 取得土地部门意见：         取得 《建设用地许可证》后，向土地储备中心缴清土地价款，到国 土资源与房屋局办理 《国有土地使用证》。 取得建设主管部门意见：         《建设项目开工许可证》 * 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依