第五章房地产开发法律制度.pptx

第五章 房地产开发法律制度 第一节 房地产开发概述 一、涵义 （一）概念 在依法取得建设用地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 （二）特点 1、前提：取得国有建设用地使用权； 2、包括土地开发和房屋开发； 3、涉及面广,投资量大,建设周期长。;（三）类型 1、开发阶段或内容：土地开发、房屋开发和综合开发； 2、开发方式和规模：单项开发、居住区开发和成片开发； 单项开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目，这种项目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为??散建造的一些单项工程或单位工程。 成片开发范围较大，占地多，功能多，无论是在新区开发还是旧区改造中往往表现为成街成片地建造多个工程项目。 3、开发主体数量：单独开发和联合开发。 4、开发对象：新区开发和旧城改造； 5、开发目的：经营性开发和自用性开发。;二、房地产开发的原则 （一）严格执行城市规划 “一书两证”制度（规划部门核发） ： 建设项目选址意见书：规划管理部门对建设项目选址的意见。 建设用地规划许可证：规划管理部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的凭证，是建设单位用地的法律凭证。 建设工程规划许可证：规划管理部门确认建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 ;（二）坚持经济、社会和环境效益相统一 云南大理洱海被侵占违规建别墅事件，情人湖被永久破坏。 2006年，情人湖景色 2009年被填平建别墅;2010年，多家媒体曝光，洱海周遭湿地遭人为破坏，情人湖水域被“洱海天域”开发商非法侵占，并已经建起大量高档别墅，以数百万元对外出售。消息一出，全国哗然。媒体曝光后，“洱海天域”别墅建设被叫停，但相关部门对于被破坏的情人湖与洱海湿地的后续处理一直久拖不决。2012年4月中旬，大理市政府就情人湖填埋事件公开举行听证会，并提出三种解决方案。此后公布的听证结果是，采用第三种方案，即增加公共用地和公园绿地未建设部分停止建设、削低影响视觉效果的楼层等。自此，情人湖水域彻底消失已成定局，情人湖及其周边湿地的消失，将成为洱海永远的痛。;2007年，庐山森林公园内当地一些干部与富商损毁国家生态工业园，违规兴建私家别墅，导致这一景区抢建别墅成风，后被拆除。 2008年4月，福州市拆除了古山国家级风景区内14处违建别墅。 2008年7月，黑龙江五常市龙凤山国家3A级森林公园内被发现毁林建别墅。 2010年1月，连云港市政法委副书记的家人在当地花果山景区修建豪华别墅，经人举报后自行拆除。 2010年耗资亿元的深圳海上皇宫被认定非法侵占海域，在坚持7年后被拆除。;（三）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 杭州市房地产开发规划、布局与配套 广厦天都城、下沙大学城、小和山住宅区 水淹杭州现象;（四）鼓励开发建设居民住宅 世界人居日：每年10月的第一个星期一 “联合国人居奖”：唐山（90）、深圳、上海、中山、成都、大连、杭州（01年）、包头、威海、厦门、烟台、扬州、南宁、绍兴、日照、昆山（10年） 2010年7月，杭州新房均价跃升全国第一（25840元，温州、宁波、舟山居前10）。 2013年5月：上海、北京、深圳、三亚、杭州（均价16813）、厦门、广州、温州、福州、宁波;三、房地产开发的有效条件 1、开发主体具备相应的营业执照和资质等级证书； 2、依法立项； 3、依法取得房地产开发用地使用权； 4、依法取得规划许可证：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证； 5、在规定期限内按规定用途动工开发。;第二节 房地产开发企业 一、种类 （一）专营企业：以房地产开发经营为主要业务的企业。 （二）兼营企业：其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。 （三）项目公司：从事单项房地产开发经营的企业。;二、设立 （一）注册资本条件 100万（800、2000、5000万） （二）设立程序 1、办理工商登记； 2、报所在地房管部门备案（30日内）； 3、申请建设主管部门核定资质等级（收到申请后30日内颁发临时资质等级证书）。;房地产综合实力TOP10;三、资质管理 （一）资质等级条件 1、注册资本条件； 2、从事房地产开发经营年限； 3、近3年累计竣工房屋建筑面积或累计完成的开发投资额； 4、建筑工程质量合格率达100％的连续时间； 5、上一年房屋建筑施工面积或完成的开发投资额； 6、专业管理人员条件； 7、业务负责人条件； 8、具有完善的质量保证体系； 9、未发生过重大工程质量事故。;未取得资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。 资质等级分为4级，新设企业在房管部门备案后，由建设主管部门向符合条件的核发《暂定资质证书》，有效期1年，期满可以申请续期，但累计不超过2年。;（二）资质等级的审批——分级审批 一级企业：省级建设主管部门初审，报建设部批准； 二级以下企业：省级