某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权.docVIP

1．某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？ 1、项目总开发价值 （1）项目总建筑面积：4000×5.5=22000（平方米） （2）标准层每层建筑面积：（22000-4000×60%×4）/10=1240（平方米） （3）项目总销售收入：22000×12000=26400（万元） （4）销售税费：26400×6.5%=1716（万元） （5）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元） 2．项目总开发成本 （1）土地成本：5000万元 （2）建造成本：22000×3500＝7700(万元) （3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：7700×8%＝616(万元) （4）其他费用：460万元 （5）管理费：(5000+7700+616+460)×3.5% ＝482.16(万元) （6）财务费用 ①土地费用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(万元) ②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息： (7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(万元) ③融资费用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(万元) ④财务费用总计；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(万元) （7）市场推广及销售代理费用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(万元) （8）项目开发成本总计： 5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(万元) 3、开发商利润： 24684-18802.02＝5881.98(万元) 4、开发商成本利润率： (5881.98/18802.02)×100%＝31.28% 2．某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该区中档写字楼的年净租金收人为450元／平方米。银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评价。 [解] 1、项目总开发价值 （1）项目可出租建筑面积： 4500×0.85＝3825(平方米) （2）项目每年净租金收入： 3825×450＝172.125(万元) （3）项目总开发价值== =1789.63(万元) 2、项目总开发成本 （1）土地成本：425万元 （2）建造成本；4500×1000＝450(万元) （3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)： 450×12.5%＝56.25(万元) （4）其他费用：60万元 （5）管理费： (425+450+56.25+60)×3.0%＝29.74(万元) （6）财务费用 ①土地费用利息：425×[(1+17%/4)1.5×4-1]＝120.56(万元) ②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息： (450+56.25+60+29.74)×[(1+1