房地产管理房地产业自查检查提纲.pdf

房地产管理房地产业自查检查提 纲 房地产业自查检 查提纲 房地产开发企业 的经营具有复杂性、多 样性和滚动开发性以 及生产周期长、投资数 额大、往来对象多等特 点。因此，其开发经营 活动不同一般的工商 企业。经过对该行业检 查所反映的问题进行 细致研究后，我们发现 房地产开发行业存在 以下问题： 一、营业税方面 （一）收入长期挂 账 延后缴纳税款时间 在开具发票前，房 屋开发公司一般都是 先收取诚意金、定金 （订金）、甚至是全额 的房款，上述预售款或 售房款长期挂在往来 科目，或不申报纳税， 或不按期结转销售收 入，主要表现在以下方 面： 1.在开发产品完 工前，取得的预售收入 （包括定金）是否全部 计入“预收账款”进行 申报缴纳税款；是否计 入“预收账款”以外的 往来科目，长期挂账不 申报纳税； 2. 是否将售房款 冲减成本、费用或直接 转入关联单位，未按规 定入账；是否将售房款 打入个人储蓄账户或 信用卡账户，存在账外 收入等情况； 3.收取的定金、违 约金、诚意金等，是否 未按规定确认收入； 4. 向对方收取的 手续费、基金、集资费、 代收款项、代垫款项 其它各种性质的价外 收费，是否未按规定确 认收入； 5. 开发项目完工 后，是否将收入挂在 “预收账款”等科目长 期不结转收入； 6.按分期收款合 同约定的时间应收取 而未收到的销售款是 否及时申报纳税。 （二）销售开发产 品收取的价款和价外 费用未按规定入账 少 计收入 1.总机构有无将 分支机构的未完工开 发产品的销售收入合 并计入； 2.私改规划，增加 销售面积的收入是否 按规定入账； 3.销售阁楼、停车 位、地下室以及精装房 装修部分单独开具收 款收据，取得的收入是 否按规定入账； 4.拆迁补偿收入 是否未按规定确认收 入，是否按补偿标准面 积的工程成本价与超 出补偿面积部分的差 价款之和计算缴纳营 业税； 5. 是否采取包销 低价开票方式，少计收 入；（与包销商签订一 个价格较低的包销合 同，按约定的包销价格 开具发票，高于包销价 格的房款由包销商收 取并开具发票或收据， 未计入收入。） 6. 采取委托销售 方式销售开发产品，是 否不及时收取售房款， 或者部分售房款由中 介服务机构收取并开 具发票或收据，开发企 业未计入收入； 7. 以银行按揭方 式销售开发产品，开发 企业在收到首付款，银 行按揭贷款到账后，是 否未按规定计税；是否 将收到的按揭款项以 银行贷款的名义记入 “短期借款”账户，不 做收入。 （三）经营性资产 涉税问题 对将待售开发产 品转作经营性资产，先 以经营性租赁方式租 出或以融资租赁方式 租出以后再出售的，租 赁期间取得的价款是 否按租金确认收入，出 售时是否再按销售资 产确认收入。对将待售 开发产品以临时租赁 方式租出的，租赁期间 取得的价款是否按租 金确认收入，出售时是 否再按销售开发产品 确认收入。 （四）发生视同销 售行为 未按规定申报 纳税问题 1. 以开发产品换 取土地使用权、股权， 是否未按非货币性资 产交换的准则进行税 务处理； 2. 以开发产品抵 顶材料款、工程款、广 告费、银行贷款本息、 动迁补偿费等债务，是 否未按规定计税； 3.将开发产品用 于捐赠、赞助、广告、 样品、职工福利、奖励、 分配给