2016东莞商业投资前景分析.pptVIP

[东莞中原研究中心] 2016年6月7日;现在国内投资环境如何？ 现在投资做什么好？ 现在怎么看住宅市场的发展趋势？ 现在还能投资住宅吗？ 近几年商业到底怎么了？ 我国的经济未来是什么走势？ 未来的商业发展怎么看？ 东莞的商铺市场怎么看？ 东莞的写字楼市场怎么看？ 东莞的商业公寓市场怎么看？;投资选择;1;美元弱势，人民币重回升值，推动国内资产价格继续上涨。;2;A股三波大跌，市场元气大伤，政府去房地产库存之手一直压着股市。;金融杠杆太大，境外原油、黄金、外汇投资风险大。;余额宝等理财产品投资回报率低，专业类产品投资技术要求高。;黄金也并不是只涨不跌的投资品种，相对2011年的高位，已经腰斩。;;不动产，是市场投资主流。;小结：不动产，是市场投资主流。;东莞未来发展;深圳地少人多，要发展必须外拓。;深圳入户门槛高，难度大。;;;东莞积分入户门槛低，十二类人才可直接入户。;城镇化、户籍改革下，更多深圳人外溢落户东莞。;深圳一二手住宅成交量价情况（2016.2.15-5.21）：;东莞房价相对低洼，吸引深圳客向莞外溢置业。;;莞深交通路网日益紧密，深圳多条高速取消收费。;1号线：东莞至广州和深圳的快速联络线从麻涌到黄江南站，途经9个镇区，设站13个，未来接深圳6号线。 2号线：连接西部城镇密集带从石龙火车站西广场到长安镇振安一路，途经9个镇区，设站20个，未来接深圳12、18、20号线。 　　 3号线：促进东莞市东西部交通联系从长安镇振安一路到谢岗，途经6个镇区，设站14个，未来接深圳11号线。　　 4号线：从R1线黄江站到康怡路清溪汽车总站，全线高架，途经黄江、塘厦、清溪，全长24.17公里，设站8个，今后或将从塘厦境内直通深圳观澜并对接深圳4号线。 5号线：北起于石龙站，向南途径龙升路、月湖路、东园大道、企石环城大道、振华路、东山大道、20号公路，止于谢岗站。 6号线：北起于石排北站，经长青南路、德政中路、莞长路、新城大道、西环路、创业路、樟木头大道、香芒路、聚富路、清凤路、东深路，止于凤岗南站。 ;共同力量;深圳地少人多，产业、人口必须外溢。 受城镇化、户籍改革推动，人口向东莞外溢。 深圳???楼价、东莞房价相对低洼，逼使购房需求向莞外溢。 东莞经济发达，区位地理优势明显。 东莞多条高速、轻轨对接深圳，深圳多条高速取消收费，莞深两城道路交通日益便利紧密。;东莞商业机遇;看淡住宅，投资转向商业。;1991年是我国出生人口数量增长趋势的大拐点，持续9年快速下滑。;受人口增长趋势影响，数据显示结婚登记数量在2014年已经进入拐点。;;目前商业投资不景气的原因：;2015年第三产业增速明显回升，产业结构有所优化。;投资增速低迷，消费增长回升，东莞经济对外贸出口的依赖不减。;2015年东莞市场主体增幅较大，高新技术企业占比提高，第三产业增长迅速。新产业、新业态引领作用明显，智能手机、机器人、电商物流产业大幅增长。;产业结构： 2015年第三产业增速明显回升，产业结构有所优化。 三驾马车：东莞投资增速放缓，消费回升，出口回升； 转型升级：市场主体增幅较大，高新技术企业占比提高，第三产业增长迅速。新产业、新业态引领作用明显，智能手机、机器人、电商物流产业大幅增长。;智能;激发内需消费成为深化改革下经济增长的主要动力！;;教育（儿童兴趣班、职业体验、学前启蒙教育、情商培训、四点半学校、户外拓展） 体育（健身、智能运动设备、体育用品店） 旅游（旅游休闲户外用品店、旅行社） 健康（水果店、有机菜、体检、spa、瑜伽、按摩器材、沐足、中医理疗、药店、港货店） 家政（装修、搬家、保姆、清洁、月嫂、维修安装） 亲子（母婴用品、玩具、游乐场） 护理（美容美发、干洗店、皮具护理、擦鞋补鞋） 智能（智能家居、安保设施） 餐饮、银行、中介、日用品超市、面包店、网购体验店（嘿客） ……;未来东莞商业以社区商业、购物中心形态为主。;未来东莞商业发展空间大，投资潜力大。;东莞的写字楼市场租金和售价比惠州和中山还要低？;近三年东莞写字楼租金上升快，趋势稳健。 东莞小企业成长为大企业，包括地产、律师、金融、保险等相关行业公司。 旧企业转型成新型小企业，如家政、养老、教育、智能、环保、医疗、美容等。 金融业迅速发展，和金融有关的行业公司明显增多。 跨境电商发展，带动写字楼租金上涨。 国家出台优惠政策鼓励全民创业，小型商务办公室、中国版WeWork兴起。 莞深融合后，更多深圳企业进入。;近三年东莞写字楼租金稳健快速上升，2015年达到55元/月/㎡，租赁比例达80%。;东莞企业小变大、旧变新，写字楼需求充足。;东莞城区写字楼租金、售价及回报率情况（来源东莞中原调研）;写字楼入驻行业以地产、金融、贸易、物流行业为主。;近年写字楼新入驻许多医疗、教育、家政、环保、物流等企业