世联西安城市进入性的研究精析.ppt

呈青岛海尔房地产开发投资有限公司 西安城市进入性研究 版积声 项目研究的工作阶段划分 2007/08/04 2007/09/07 007/09/18 市场调研阶段 整体战略及定位 整体战略及定位 (中期汇报) (终稿汇报) 基础资料整理 客户目标与问题解析 根据前期汇报见进 区域宏观经济背景研究 西安市场发展现状研究 行修改 西安房地产市场调研 西安市场潜力分析 海尔产高层访谈 西安进入性策略硏究 专业人土访谈 —线销售人员访谈 政府访谈 囤绕上述问题,工作小组在一个月时间里进行了大量调查 和研究 实地调研与踏勘 政府及专业人士访谈 进行的研究 调研内容 各部门政府官员 城市宏观经济研究 交通可达性 高新区管委会 城市建设规划研究 产业分布和发展现状 白然资源、重大设施 ·经开区管委会 城市产业研究 城市意向 产生态区管委会 城市人口研究 建成区现状 曲江管委会 城市土地市场研究 项日市场调研48个 西安市土地储备中 城市房地产市场研究 调研区域 西安市规划院 ·城市辐射力研究 高新技术产业开发区 陕西省设计院 经济技术开发区 房地产专业人士 曲江新区 沪涌生态区 经发地产总经理 ·秦岭别墅区 方元市场研究公司总经理 ·雁塔区、碑林区、未央区·房用刊杨主编 西交大房地产研究所杨所 华商报房地产投资部记者 客户目标 目标提出背景 ≯海尔地产制定快速扩张、全国布局,两年内达到 100亿销售额的企业发展战略。 ≯在进入城市选择中,以能够战略性进入、根植性 强,满足长远发展为优选。 海尔地产以住宅开发为主。 客户目标 ≯海尔地产确定进入西安市场,并在5个区域有意向 地块;希望世联根据市场情况,确定意向区域选择 进入策略。 可题研判的基础 西安房地产市场发展现状 GDP、人均GDP及增长率 宏观经济指标 可支配收入与消费能力 判断城市房地 住宅消费支出水平 产市场发展阶 段指标体系 投资指标:房地产投资额、 固定资产投资与GDP占比 宏观房地产市 场指标 供求指标:施工与销售 价格指标:商品房价格变化 西安市经济总量水平逐年提升,人均GDP突破200 {美元大关,经济水平明显高于西北部其他省会城市 再度出水平 2000-2006年西安GDP支化情况(亿元) ≯西安十五期间GDP年均增长率14%1400 以上人均GDP增长率11.7% TTU239 2006年西安人均GDP17628元,突 82668 破2千美元 0.06 GDP总量明显高于西北区其他 城市。 2005年度西北部地区中心城市GDP(亿元) 200020年西安人均GDP变化倩况(元料来源:西安统计年鉴 17628 1500 10000% 1062810 80.00% 1000 40.00% 20.00% 2000 西安银川兰州西宁 2001年2002年2003年 从GDP总量与人均GDP值看,西安房地产进 入快速发展期 宅酒支出水平 口2006年西安市GDP为1450.02亿乙元,按可比价比上年增长1420%; 2006年,西安的GDP增 宏观经济增长 房地产业发展状况 速为1420%,宏观经济处 小于4% 于高速发展期 4-5% 停滞 西安的人均GDP超2000 5-8% 稳定发展 美元,房地产市场处于快 高速发展 速友展期 口房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明,不同地 区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2006年 西安市人均GDP超2000美元,房地产处于高速发展阶段。 人均GDP与房地产发展关系 0800US$ 8004000940008 800020,000US$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 生存需求 生存、改善需求改爸需求为主改善需求为主 兼有 超谏发展 单纯数量型 以数是为主,数为主,数与慢发服 呈与质并重质呈并重 西安人均可支配收入及人均消费性支出双向增长, 圈格尔系数维持在较低水平,居民购买能力强 西安人均可支配收入近三年连年保持两位数增长, 2000-2006年西安人均可支配收入(元)及增长率 2006年更是突破万元大关,达到10905元。 2000 步16.54% 10D00 西安2006年人均消费性支出8987元,同比上年增a00 长13.76%,增长迅猛。 西安恩格尔系数连年维持在较低水平,根据联合国 粮农组织提出的标准,西安处于富裕阶 2000-2005年西安恩格尔系数情况 2002001年2002年2003年 2005年2006年 2000-2006年西安人均消费性支出(元)及增长率 997 00000 2000年2001年2002年200年2004年2005 0.06 联合国粮农组织思格尔系数标准 恩格尔59%以50-59%40-50%30-40%低于 2000年2001年200