物业管理理论与实务 模块五：物业市场开拓 5.1.1 物业服务合同.pptx

物业市场开拓;;;;;;（一）物业服务合同的概念; 物业管理专项事务委托合同是关于物业服务过程中专项服务委托专门公司(机构)提供服务的协议,虽然不属于物业服务合同的类别,但是在物业服务过程中也较为常见。;（二）物业服务合同的分类;（三）物业服务合同的作用;（四）物业服务合同签订的要点;（五）物业服务合同的变更与解除;2.物业服务合同的解除; 在物业管理实践中,如果业主委员会违反规定不履行自己的义务致使物业服务企业无法完成规定的管理目标时,物业服务企业有权要求解除合同;如果物业服务企业提供的服务质量低下,不能达到约定的管理目标,业主委员会也有权解除合同。 物业服务合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施或要求赔偿损失。;; 前期物业管理常常包括通常情况下的管理所不具有的一些内容,比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等,因此具有一定特殊性。现实生活中,物业管理纠纷很大程度集中在前期物业管理阶段,如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不齐全问题等。;（一）前期物业服务合同的内容;（二）前期物业服务合同的特征;（三）物业买卖合同与前期物业服务合同的关系;; 业主委员会成立后,对原物业服务企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议,听取广大业主的意见,决定是续聘还是另行选聘其他的物业服务企业,并与确定的物业服务企业(原有的或另行选聘的)签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立3个月内,最迟不应迟于6个月。;（一）物业服务合同的主要内容; 物业管理事项,是指物业服务企业为业主提供的服务的具体内容,主要包括以下一些事项:①物业共用部位的维护与管理;②物业共用设施设备及其运行的维护和管理;③环境卫生、绿化管理服务;④物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;⑤物业装饰装修管理服务;⑥专项维修资金的代管服务;⑦物业档案资料的管理。; 物业服务质量是对物业服务企业提供的服务在质量上的具体要求。物业服务质量条款对于物业服务合同而言的非常重要。实际上,服务质量是很难定量衡量的,为了避免不必要的纷争,物业服务合同当事人应当就物业服务质量作全面、具体的约定。在约定明确的前提下,当事人可以对合同标的有一个客观的评价标准。当事人可以参照服务标准来约定服务质量,根据服务质量来约定相应的服务费用。; 物业服务费用是业主为获取物业服务企业提供的服务而支付的代价。支付物业服务费用是业主的主要义务。为了合同的顺利履行,当事人需在合同中明确约定物业服务费用的收费项目、收费标准、收费办法等内容。收费项目,主要是针对物业服务企业提供的服务项目而言的,例如,公共设施、设备日常运行、维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费等。; 物业服务合同属于双务合同的范畴,当事人互享权利,互负义务。双方的权利义务是相对而言的,一方的权利就是另一方的义务。双方当事人的权利义务界定得越明晰,合同的履行就越简单,发生纠纷的几率也会小很多。; 住宅专项维修资金对于保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护,对于物业的保值增值,具有十分重要的意义。对于专项维修资金的交存、管理和使用,国家有明确的规定。当物业保修期满后,物业的维修养护的责任由保修单位转移到物业产权人身上。从产权上来讲,专项维修资金属于物业管理区域内的业主所有,为了发挥维修资金的作用,需要当事人在国家规定的基础上,对专项维修资金的管理和使用规则、程序等作出具体约定。; 物业管理用房是建设单位为物业服务企业进行物业管提供的场所,其产权属于全体业主。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等,当事人需要在合同中就相关内容予以细化。; 合同的期限,是指合同的有效期限。也就是物业服务合同存续时间。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体。; 违约责任是指物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同,依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任。违约责任是促使当事人履行合同义务,使守约人免受或者少受损失的法律措施,是保证物业服务合同履行的主要条款,对当事人的利益关系重大,物业服务合同对此应当予以明确。;（二）物业服务合同的特征;（三）前期物业服务合同与物业服务合同的差异;; 《物业管理条例》第40条规定:“物业服务企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业,但不得将全部物业管理一并委托给他人”;;（一）物业服务合同常见纠纷;（二）减少物业服务合同常见纠纷的对策;