地产市场报告宣武区双柳树危改小区部分在建工程房地产抵押价值评估报告1.pdf

地产市场报告宣武区双柳树危改小 区部分在建工程房地产抵押价值评 估报告 1 目录 致委托方函 1 估价师声明 18 估价的假设和限制条件 19 房地产估价结果报告 23 一、委托方 23 二、估价方 23 三、估价对象 23 四、估价目的 40 五、估价时点 40 六、价值定义 40 七、估价依据 41 八、估价原则 42 九、估价方法 43 十、估价结果 44 十二、估价作业日期 47 十三、估价报告应用的有效期 47 十四、有关说明、提示与建议 47 房地产估价技术报告 49 一、个别因素分析 49 二、区域因素分析 65 三、市场背景分析 67 四、最高最佳使用分析 70 五、房地产信贷风险分析 71 六、估价方法选用 77 七、估价测算过程 78 八、估价结果确定 105 附件 108 致委托方函 壹瓶房地产开发（北京）有限公司: 受贵公司委托，我公司对贵公司所拥有的、拟用于抵押的位于宣武区 陶然亭路 2 号双柳树危改小区（一期）7 、8 、9 、10 号楼部分在建工程 （以下简称“估价对象”）房地产抵押价值进行评估，为贵公司向金融机 构申请办理房地产抵押贷款手续，确定房地产抵押贷款额度提供价值参考 依据。 一、估价对象的确定 （一）建设项目的概况 根据委托方提供的《国有土地使用证》〖京宣国用（2007 出）第 01079 号〗及其《补充协议》，证载该项目土地使用者为壹瓶房地产开发 （北京）有限公司，座落为北京市宣武区陶然亭路2 号双柳树危改小区 （一期）7 、8 、9 、10 号楼，土地登记用途为住宅、商业、办公、地下车 库、地下商业、地下办公（大堂）、地下仓储，土地使用权面积为 24712.32 平方米,土地使用权终止日期住宅为 2074 年 8 月 30 日，商业为 2044 年 8 月 30 日，办公为2054 年 8 月 30 日，地下车库为2054 年 8 月 30 日，地下商业为2044 年 8 月 30 日，地下办公为2054 年 8 月 30 日，地 下仓储为 2054 年 8 月 30 日，于估价时点2008 年 1 月 29 日，土地使用权 剩余使用年限住宅为 66.63 年，商业为 36.61 年，办公为 46.62 年、地下 车库为 46.62 年、地下商业为 36.61 年、地下办公为 46.62 年、地下仓储 为 46.62 年。 根据委托方提供的《委托评估函》，壹瓶房地产开发（北京）有限公 司开发建设的双柳树危改小区（一期）工程，办理《国有土地使用证》时 的登记的座落为北京市宣武区陶然亭路 2 号双柳树危改小区（一期）7 、8 、 9 、10 号楼，现由于规划调整，10 号楼已合并到 9 号楼一起施工建设，新 增锅炉房建设项目，该建筑项目已取得《建筑工程规划许可证》。 根据委托方提供的《房屋土地测绘技术报告书》、《建设工程规划许 可证》〖2006 规（宣）建字 0068 号〗和〖2006 规（宣）建字 0082 号〗、 《建筑工程施工许可证》〖（2007 ）施建字0136 号〗，本次评估估价对 象所在项目的总规划建筑面积为 106340.7 平方米（其中：人防 2999.54 平方米，其他收益建筑面积与设施设备用房等 103341.16 平方米）。各楼 预测建筑面积情况如表 1 所示。 表 1 各楼预测建筑面积情况表面积单位：平方米 序号 项 总建筑面积 其中： 地下车库 15275.09 1 地下车库及库房 15436.64 地下仓储 161.55 大堂 580.15 2 7 号楼 14169.28 住宅 13535.43