辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报_103P.pptx

朝阳凤凰新城 项目开发战略及营销推广方案提报;;;一、市场扫描;（一）城市发展;随着城市的不断发展，朝阳正在积极建设新城区——凤凰组团，向大凌河以东拓展。;（二）朝阳房地产市场特点;1.朝阳房地产市场处于起步后的发展阶段 朝阳的房地产市场是个不健全的问题市场。这个问题归根到底的来源则是原始卖方市场的存在，就朝阳房地产来说，现在是在起步阶段后的快速发展时期。这个阶段的特征主要表现在良莠不齐的开发商，杂乱无章的各类无定位楼盘，毫无章法的营销手段。具体则体现在，现在朝???房子好卖，只要有钱有人都可以进入房地产市场，都希望可以乘机分一杯羹，导致朝阳新开楼盘越来越多，价格越开越贵，这势必会造成朝阳房地产市场供大于求，有价无市的情况出现。当然，这个阶段也是市场走向成熟必须的过渡阶段。;2.朝阳房地产是一个价格主导的市场。 朝阳人缺少对好房子的认识，在朝阳现阶段的发展来看，只要价格合适，其余的位置、环境、配置等都无关紧要。这说明价格依旧是朝阳大部分人的首要选择，在价格之后才是位置，配套，环境，物业等。比如，义利房产开发的义美家园，价格主导了它的销售，即便该项目有那么多的不足，但仍然销售很好。归根到底说明了朝阳人还不知道什么是“好房子”。但随着朝阳房地产市场的不断成熟和各种开发成本的急剧上升，只打价格牌必不是长久之计，这样的开发公司也必将在未来的竞争中被淘汰。 ;价格区间;4.在售项目营销手段还十分单一 通过几天对朝阳个楼盘的走访，发现其营销手段都十分单一，不注重广告宣传，不注意自身销售人员职业技能培训。经常出现一些楼盘的售楼人员态度不热情，甚至不懂得对消费者起码的尊重，而且专业知识也不精通，这一切都是卖方主导市场的通病。在市场转变的同时，这样的服务必将被消费者抛弃。尤其是商业地产营销手法更是单一，缺少相应的手段，在目前朝阳商业地产已经趋于饱和的前提下，我们在营销模式应该在实践中进一步学习、摸索和研究大中城市的先进经验，以应对复杂多变的市场现状。 ;（三）区域内的竞品情况;项目; 二、项目理解;（一）项目概况; 就本区域而言：为巨大体量的项目;本项目位于辽宁省朝阳市，地处城市发展新区，是市政府大力建设区域，未来周边配套较齐全．; 南侧——快速干道 北面——规划的区域中心 西侧——大凌河 东面——凤凰山风景区; 地势平坦，无污染． 项目位于凤凰山国家森林公园脚下，著名的大凌河人文景观东岸，地理位置得天独厚。;5.地块周边配套—— 环境、景观、教育、文化、运动、休闲; ;7.地块开发有利条件;（二）项目SWOT分析;优势分析S;劣势分析W;机会点分析O;威胁点分析T; 项目地块，西面紧邻凌河，在周边现有配套不足的情况下，只有利用大盘的优势建立【丰富产品线】，及【用先进新观念形成突破口】在产品＼园林＼推广方面下足功夫，才能促进本项目的销售，并建立开发商品质．;三、项目整体定位;（一）项目战略规划理念;;2.本项目战略规划与开发理念;;产品：临河高层、小高 层、多层 配套：社区会所、幼儿园;（二）项目开发模式建议;;2.总体开发策略;4.项目首期启动市场方案及措施;技术线：;（三）项目开发条件研究;;2.项目整体发展策略;（四）项目定位;1.项目总体定位;2.广告主题语 住一生之城，幸福一辈子 山水大城，一生享用 城有价，生活无价 山水无价，领先生活 朝阳人的一生之城 一生之城，幸福首选;（五）客群定位;第一圈层客户：项目第一期开发主推客户 当地住在散楼里，准备提高住房条件的居民 准备乔迁到新区的居民 第二圈层客户：第二阶段扩展客户 政府机关公务人员 企业的中高层管理者 市中心动迁的年龄较大的客户 第三圈层客户：第三阶段扩展客户 私人企业主、政府官员、周边县市富有阶层 外来生意人; 2.客户特征描述 市中心迁移到新区的居民他们希望在繁杂的、充满噪音与灰尘污染的生活里脱离出来，寻找一个宁静的、纯净的、没有污染的、花园式的生活环境。 企业管理阶层企业中的管理阶层则收入较好，他们不仅有一定文化素质，对居住将有较高的要求，而且也具备了一定的购房能力。?? ? ? ? 行政事业单位的中高级管???人员收入较为稳定并有一定文化素质的管理人士。 部分富裕人士这部分消费者虽学历、知识涵养不多，但虚荣心强，购买当地最好的房子成为他们体现人生价值最好的方式。  年轻人的婚房 年轻人结婚组成自己的家庭，生活上脱离父母，开始独立生活。他们接受的事物和教育都是现代的，居住观念比较先进。?? ? ? ? ?? ? ? ?;客户;4.以年龄界定客户群：;四、产品建议;（一）产品线;设计原则：丰富型产品线;高层 ◇层数：19、25层 ◇易于人居：板式高层,一梯两－四户 ◇户户有露台：户户赠露台 ◇面积区间：60-120平 ;小高层 ◇易于人居：