2020年房地产经营管理市场分析报告.doc

3 2020年房地产经营管理 市场分析报告 2020年8月  行业概览及信用分析特征 房地产行业是经济发展的压舱石，对多部门、产业具有带动作用，完整的运营周期包括增 量开发和存量运营两大阶段，各阶段具有不同的经营及现金流特点。长期来看我国城镇化 率增速呈放缓趋势，房地产行业逐渐步入存量博弈时期，个体研究重要性凸显。短期来看， 房地产行业受政策影响较大，企业经营战略与政策周期的契合至关重要，房地产企业在不 同政策环境下，将融资资源、拿地拓展与产品开发销售三者平衡的能力是企业经营决策能 力的体现。土地及楼盘是房地产企业的“硬资产”，存货是地产企业信用分析的重要组成 部分；此外，由于房地产行业高杠杆经营、融资环境不确定性强，企业负债分析是关键。 行业概览：业务链条长、对多行业具有带动作用 房地产是经济发展的压舱石，对多部门、产业具有带动作用。房地产行业具有长产业链、 多利益相关方的特点，因而对多部门、多产业具有带动作用，对宏观经济贡献较大。从行 业上游来看，土地供给是地方政府重要的财政收入来源，房地产企业的拿地行为对地方政 府意义重大；房屋建造环节需要建筑、建材、机械、钢铁等行业提供原材料和劳务，对上 游具有带动作用；从行业下游来看，房屋竣工交房后需要家电、家具、装修等行业提供配 套服务，同样具有推动作用。 房地产完整的运营周期包括增量开发和存量运营两大阶段，各阶段具有不同的经营及现金 流特点。其中，增量开发阶段的具体流程包括拿地、开工、施工、预售和竣工阶段，一般 从拿地到房屋预售需要 1 年左右，此过程企业需要投入大量的资金用于房地产开发，房屋 预售到竣工结算也需要 1-2 年，这一过程资金以购房款的形式开始回流；存量运营阶段主 要为后续的物业运营和交易，产生了持续性的物业费、租金以及非经常处置收入，不再涉 及大量的现金支出。 图表1： 房地产行业产业链 资料来源:市场研究部 4 信用分析特征：考察周期变化下的资源平衡能力 图表2： 房地产行业信用分析特征 资料来源：市场研究部 首先，长期来看我国城镇化率增速呈放缓趋势，房地产行业逐渐步入存量博弈时期，个体 研究重要性凸显。城镇化水平增速放缓、人口红利消退两大因素制约地产行业需求继续快 速增长，房地产行业发展走向成熟期，房地产企业盈利及增长空间压缩，行业竞争加剧并 进入存量房地产企业的博弈出清时代，房地产企业的战略管理水平、区域选择、品牌定位 差异性显现，个体研究重要性凸显。 其次，房地产行业受政策影响较大，企业经营战略与政策周期的契合至关重要。房地产是 经济发展的压舱石，对多部门、产业具有带动作用，特别地，土地收入是地方财政收入重 要的来源，受到国家政策重点关注和调控。在信用分析时，需密切关注产业、金融等政策 变化对企业拿地、施工、销售及融资的影响，企业经营战略与政策周期的契合至关重要， 房地产企业在不同政策环境下，将融资资源、拿地拓展与产品开发销售三者平衡的能力是 企业经营决策能力的体现。 第三，土地及楼盘是房地产企业的“硬资产”，存货是地产企业信用分析的重要组成部分。 房地产企业的硬资产包括土地、在建和已完工房产等存货项目，存货是其资产的主要构成 部分，也是重要的生产“原材料”。但单个项目投入资金量大、项目难以简单复制、不同 区域存货的盈利能力不同，房企的运营及管理更为困难，因而存货分析对考察房地产企业 的经营战略及信用资质十分重要。此外，相比工业生产企业的专用设备，房地产企业的土 储“硬资产”交易相对活跃，因此资产变现能力和变现效率尚可，使得投资者对房地产债 券违约后的回收率相对乐观。 最后，由于房地产行业高杠杆经营、融资环境不确定性强，企业负债分析是关键。20 年一季 度房地产行业平均资产负债率约 79%，仅次于银行和非银金融。房企加杠杆运营模式以及融 资环境不确定性强两大因素，决定了对房地产企业的负债结构和融资能力的分析至关重要。 图表3： 房地产行业杠杆率高企 （%） 100 2020Q1资产负债率 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 银 非 房 建 公 商 家 汽 交 有 钢 电 综 机 化 电 轻 国 采 纺 通 建 农 医 休 计 传 食 行 银 地 筑 用 业 用 车 通 色 铁 气 合 械 工 子 工 防 掘 织 信 筑 林 药 闲 算 媒 品 金 产 装 事 贸 电 融 饰 业 易 器 运 金 输 属 设 备 设 备 制 军 造 工 服 装 材 牧 生 服 机 料 渔 物 务 饮 料 资料来源：Wind，市场研究部 5 房地产行业信用分析框架 房地产行业的信用研究可分为宏观、中观及个券三部分。我们曾在《地产周期与企业表现》 （2020.7.15）中对影响房地产行业信用资质的宏观及中观因素进行分析，本文重点分析 影响房地产企业信用资