2020年国内 REITs市场分析报告.doc

- 3 - 2020年国内 REITs 市场分析报告 2020年9月 1、国内 REITs发展历程和新规分析 1.1、REITs发展历程：当前已形成“一体两翼”政策体系 国内 REITs发展起步较早但因故宕机，此前停留在类 REITs的探索阶段。2020年 4月底和 8月初相继出台的三份文件构成了国内 REITs试点的“顶层设计+核心配 套文件”的“一体两翼”政策体系，有力推动国内 REITs发展。基于 REITs支持 政策持续加码，以及我国基础设施存量规模庞大，我们乐观预计年内首批试点项 目即能落地，规模有望在百亿以上。 ? 早期尝试阶段：2005 年越秀投资以内地物业为底层资产于港市发行越秀 REITs，系我国首支离岸 REITs。2008年国务院发布《关于当前金融促进经济 发展的若干意见》，提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融 资渠道”，但后续央行面对金融危机出于抑制风险考虑而推迟发行 REITs； ? 类 REITs探索阶段：2014年央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服 务工作的通知》提出“积极稳妥开展 REITs 试点”，2014 年“中信启航”于 深交所挂牌，系国内首个权益类 REITs产品,首创“私募+ABS”双 SPV交易结 构，拉开国内类 REITs发展大幕。统计迄今类 REITs市场共发行 77只产品， 规模达 1458亿，底层资产囊括了商业酒店、办公物业、租赁住房、基础设施、 物流仓储、产业园区等多个类型，为推行公募 REITs积累了丰富实践经验。 在此期间一系列围绕打通投融资渠道、盘活存量资产的政策密集发布，为 REITs新规出台铺垫； ? 公募 REITs试点阶段：2020年 4月底发改委和证监会发布《关于推进基础设 施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“40 号文”）、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），正 式启动基础设施领域公募 REITs 试点工作。8 月第一周发改委和证监会相继 发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报 工作的通知》（以下简称“《通知》”）、和《公开募集基础设施证券投资基金指 引（试行）》（以下简称“《指引》”），两份文件均具有较强可操作性，支撑试 点申报和基金发行工作。40号文、《通知》及《指引》共同构成了国内 REITs 试点的“顶层设计+核心配套文件”的“一体两翼”政策体系，将有力推动国 内 REITs发展。 ? 我们估算当前全国基础设施存量规模约达到 116 万亿元，REITs 市场潜在规 模在 2万亿元以上，基于 REITs支持政策持续加码，我们乐观预计年内首批 试点项目即能落地，规模或将在百亿以上。 - 4 - 表 1：REITs相关政策整理 发布时间 相关会议/文件 REITs相关政策内容 《公开募集基础设施证券投资基金指引 明确了产品定义与运作模式及基金份额发售方式，聚焦压实机构主体责 20年 8月 7日 20年 8月 3日 （试行）》 任、规范基金投资运作。为国内基建 REITs试点提供正式法律政策支持 对基础设施 REITs试点项目的申报工作涉及的重点、要点做了说明。进 一步明确了试点支持的重点行业，包括机场港口、工业互联、智慧能源、 智慧城市等，对产业园的入选资质也制定了更细致的标准 《关于做好基础设施领域不动产投资信托 基金（REITs）试点项目申报工作的通知》 《关于推进基础设施领域不动产投资信托 基金（REITs）试点相关工作的通知》 《公开募集基础设施证券投资基金指引 （试行）》（征求意见稿） 20年 4月 30日 19年 6月 6日 明确了基础设施 REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排 《浙江省人民政府办公厅关于进一步加大 积极推进基础设施项目资产证券化（REITS）融资模式创新，盘活优质存 基础设施领域补短板力度的实施意见》 量资产 健全城市投融资机制。大力盘活存量优质资产，回收资金补充地方财力。 支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品 19年 3月 31日 《2019年新型城镇化建设重点任务》 推动公募 REITs试点，加快发展住房租赁 REITs； 上交所新年致辞 积极回应市场关切，努力满足市场需求，深化市场改革创新，加大力度 推进公募 REITs规则出台及业务试点，力争取得进一步突破； 完善 ABS自律规则体系，积极探索 REITs发展路径 19年 1月 深交所债券监管发展业务座谈会 中基协资产证券化业务培训 积极支持国有企业按照真实出售、破产隔离原则，依法合规开展以企业 应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或 财产权益为基础资产的资产证券化业务。 《关于加强国有企业