房地产价格论文国际游资冲击对我国房地产价格影响探析.pdf

{定价策略}房地产价格论 文国际游资冲击对我国房 地产价格影响探析 房地产价格论文- 国际游资冲击对我国房地产价格影响探析 摘要：本文通过分析国际游资冲击对可贷资金市场、外汇市场进而对房地产市场的作 用，从开放经济的视角关注房地产价格的波动。分析国际游资对我国房地产价格的影响。基 于 VAIL 模型利用 2000 年第 1 季度—2008 年第 3 季度数据进行定量检验，指出可以通过限制 国际游资流入，在可贷资金市场上减少货币供给量，在外汇市场上减少对人民币需求，在房 地产市场上抑制过量资金流入形成对房地产需求，防止房地产价格波动，维持宏观经济稳定。 关键词：国际游资汇率决定模型VAIL 脉冲响应函数 一、引言 2004 年以来我国房地产价格不断攀升，到 2008 年增幅有所缓和，呈下降趋势，其波动 变化很大。按照世界银行的标准，房价收入比是测度房价是否虚高的一个重要指标，指家庭 购房总价与居民家庭年收入的比值。目前我国的房价收入比大于 10 ，与发达国家1.8—5.5 相比偏高，已经远远超出了发展中国家 3—6 的合理区间。房地产价格问题已经成为中国当 前经济发展中的一个突出焦点，国内不少学者从不同角度对此进行研究。韩冬梅、刘兰娟、 曹坤(2008)基于状态空间模型对上海的房地产价格泡沫进行实证研究，论证了上海房地产价 格泡沫的存在：周京奎提出了金融支持过度假说，论证了在房地产局部均衡的框架下金融支 持过度与房地产泡沫生成和演化的过程；余铠(2007)从房地产价格内在运行特性入手，分析 房地产价格形成的利益主体的价值取向，剖析房地产价格上涨的内生循环机制，在此基础上 提出加大国家宏观调控力度。必须从切断房地产价格上涨链条着手。 国际游资是指为追求最高报酬以最低风险在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资 金，其投机性移动主要是逃避政治风险，追求汇率变动。重要商品价格变动或国际有价证券 价格变动的利益，规模巨大、流动性快、投机性强，隐蔽性强，容易对一国有限弹性的盯住 汇率制度或固定汇率制发起冲击。随着我国改革开放的深入，货币和经济自由化不断发展， 它对我国经济的影响越来越显著。2003 年以来，预期人民币升值，大规模的短期国际资本流 入我国，在国内金融市场尚未放开的背景下，具有稳定高收益的房地产行业成为其投资平台。 中国国家统计局统计，2008 年 1—9 月看好人民币升值而涌入的国际游资超过 800 亿美元。 这推动了房地产价格泡沫泛起，而一旦国际游资流入发生了突然“逆转” ，会使得我国房地 产业崩溃。房地产行业是我国经济的支柱产业，本文将从开放经济的视角关注房地产价格的 波动。关注国际游资对我国房地产价格的影响。 二、理论基础：国际游资对房地产价格影响分析 国际游资对我国房地产价格的影响主要通过对可贷资金市场、外汇市场进而对房地产 市场的作用实现。由于房地产兼有商品和资本两重属性，本文将从其属性，进一步基于汇率 决定模型，利用贸易条件图形法，在货币供给的视角下具体考察国际资本流入对我国房地产 价格的影响。 (一)分析前提：国际游资冲击对可贷资金及外汇市场的作用 国际游资冲击对可贷资金市场作用主要表现为其对货币供应量的影响，通过国际收支 流量和存量表现出来。当国际资本流入时，会导致国际收支顺差，从而使外汇储备增加：当 国际资本流出时，会导致国际收支出现逆差，从而使外汇储备减少。窦祥胜用公式表示：M+ △M=K(W+△W)+e(U+△U)+K*e(U+△U) ，式中，M 。表示货币供应量，K 表示货币乘数，e 为汇 率，U 表示外汇储备，△表示变动量，K(W+△W)为国内信贷及其变动量，e(U+△u)为初始影 响的货币供给及其变动量，K*e(U+△U)为续发性影响的货币供给及其变动量。事实上，所有 国家都不是采取完全浮动汇率制度，他们对汇率都或多或少有干预，只是程度不同而已。在 这种情况下，资本流动就类似于固定汇率制度下对货币供给的影响，通过对外汇储备的增减 来引起本国货币供给的增减。国际游资由于投机性强、移动迅速、规模巨大、政府难以控制， 不会给流入国带来相应的商品或劳务供应的增加，属于纯粹的“虚拟资本”运动，是开放经 济中一个不稳定的因素，对货币供给影响显著。 国际游资只有兑换成人民币才能在中国进行投资，大量热钱流入中国增加对人民币的 需求，从而加大人民币升值的压力。国内出口形成对人民币的需求。来自国外的投资也形成 对人民币的需求，国内进口形成对人民币的供给。由于国际游资的流入使来自国外的净借出 增加，