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2020年房地产经营管理 市场分析报告 2020年8月 3 行业概览及信用分析特征 房地产行业是经济发展的压舱石，对多部门、产业具 带动作用，完整的运营周期包括增 量开发和存量运营两大阶段，各阶段具 不同的经营及现金流特点。长期来看我国城镇化 率增速呈放缓趋势，房地产行业逐渐步入存量博弈时期，个体研究重要性凸显。短期来看， 房地产行业受政策影响较大，企业经营战略与政策周期的契合至关重要，房地产企业在不 同政策环境下，将融资资源、拿地拓展与产品开发销售三者平衡的能力是企业经营决策能 力的体现。土地及楼盘是房地产企业的 “硬资产”，存货是地产企业信用分析的重要组成 部分 ；此外，由于房地产行业高杠杆经营、融资环境不确定性强，企业负债分析是关键。 行业概览 ：业务链条长、对多行业具 带动作用 房地产是经济发展的压舱石，对多部门、产业具 带动作用。房地产行业具 长产业链、 多利益相关方的特点，因而对多部门、多产业具 带动作用，对宏观经济贡献较大。从行 业上游来看，土地供给是地方政府重要的财政收入来源，房地产企业的拿地行为对地方政 府意义重大 ；房屋建造环节需要建筑、建材、机械、钢铁等行业提供原材料和劳务，对上 游具 带动作用 ；从行业下游来看，房屋竣工交房后需要家电、家具、装修等行业提供配 套服务，同样具有推动作用。 房地产完整的运营周期包括增量开发和存量运营两大阶段，各阶段具 不同的经营及现金 流特点。其中，增量开发阶段的具体流程包括拿地、开工、施工、预售和竣工阶段，一般 从拿地到房屋预售需要 1 年左右，此过程企业需要投入大量的资金用于房地产开发，房屋 预售到竣工结算也需要 1-2 年，这一过程资金以购房款的形式开始回流 ；存量运营阶段主 要为后续的物业运营和交易，产生了持续性的物业费、租金以及非经常处置收入，不再涉 及大量的现金支出。 图表1 ：房地产行业产业链 资料来源:市场研究部 4 信用分析特征 ：考察周期变化下的资源平衡能力 图表2 ：房地产行业信用分析特征 资料来源：市场研究部 首先，长期来看我国城镇化率增速呈放缓趋势，房地产行业逐渐步入存量博弈时期，个体 研究重要性凸显。城镇化水平增速放缓、人口红利消退两大因素制约地产行业需求继续快 速增长，房地产行业发展走向成熟期，房地产企业盈利及增长空间压缩，行业竞争加剧并 进入存量房地产企业的博弈出清时代，房地产企业的战略管理水平、区域选择、品牌定位 差异性显现，个体研究重要性凸显。 其次，房地产行业受政策影响较大，企业经营战略与政策周期的契合至关重要。房地产是 经济发展的压舱石，对多部门、产业具 带动作用，特别地，土地收入是地方财政收入重 要的来源，受到国家政策重点关注和调控。在信用分析时，需密切关注产业、金融等政策 变化对企业拿地、施工、销售及融资的影响，企业经营战略与政策周期的契合至关重要， 房地产企业在不同政策环境下，将融资资源、拿地拓展与产品开发销售三者平衡的能力是 企业经营决策能力的体现。 第三，土地及楼盘是房地产企业的“硬资产”，存货是地产企业信用分析的重要组成部分。 房地产企业的硬资产包括土地、在建和已完工房产等存货项目，存货是其资产的主要构成 部分，也是重要的生产 “原材料”。但单个项目投入资金量大、项目难以简单复制、不同 区域存货的盈利能力不同，房企的运营及管理更为困难，因而存货分析对考察房