2020年房地产企业信用市场分析报告.pdf

2020年房地产企业 信用市场分析报告 2020年8月 3 房地产行业信用分析框架 房地产行业的信用研究可分为宏观、中观及个券三部分。我们曾在 地产周期与企业表现》 （2020.7.15）中对影响房地产行业信用资质的宏观及中观因素进行分析，本文重点分析 影响房地产企业信用资质的个券因素。我们认为，可从公司治理、经营策略、资产、负债 及融资能力五个维度对房地产企业进行信用分析。具体而言，公司治理是企业经营策略和 营运能力的根基，适应行业周期及公司发展的经营策略是盈利的根本保障；房地产企业经 营的本质是融资与投资的平衡，存货是房地产企业的核心资产及信用分析的重点，负债情 况反映了企业抵御风险的能力，而融资能力影响企业的流动性水平。 图表1 ：房地产行业信用分析框架 资料来源:市场研究部 4 负债影响企业抵御风险的能力 房企加杠杆运营模式以及融资环境不确定性强两大因素，决定了对房地产企业的负债分析 至关重要，我们从显性负债和隐性负债两个角度衡量企业的抵御风险的能力。 图表2 ：负债影响企业抵御风险的能力 资料来源:市场研究部 显性负债 房企的显性负债是负债分析的基础，往往从规模和结构这两个角度出发进行分析。第一， 规模上关注长期及短期负债压力；第二，结构上按期限、类型等划分债务，度量评价房企 表内债务的稳定性。 图表3 ：显性负债的度量指标 考察角度 指标 计算方法 债务压力 长期债务压力 净负债率、（总负债-预收账款）/总资产、未售货值/总债务等 短期债务压力 货币资金/短期债务、流动比率、速动比率等 融资结构 长短期债务比 短期债务/长期债务 贷款（或债券等）占比 贷款（或债券等）/总债务 资料来源：市场研究部 规模上，从长期及短期的角度衡量企业的负债压力。我们用净负债率、 （总负债-预收账款） / 总资产、未售货值/总债务等指标评估房地产企业的长期债务压力，其中，净负债率剔除 房企货币资金占比较高的影响， （总负债-预收账款）/总资产剔除预售制度下预售账款对总 负债的影响，未售货值/总债务反映房企的可变现土储及产品对总债务的覆盖能力。此外， 可以用货币资金/短期债务、流动比率、速动比率等指标衡量房企的短期债务压力。 此外，我们需用动态持续可比的眼光看房企的负债率指标，企业负债情况与自身业务契合 是关键。房企的负债率指标如果持续过高可能会给公司带来财务风险，但如果长期过低， 可能意味着公司资金闲置，错失发展机遇。因此如何在企业定位、规模和杠杆之间寻找平 衡，使得负债率指标合乎企业自身的特点和发展逻辑，是地产企业必做的功课，也是我们 进行负债率指标分析需要考虑的因素。 5 最后，衡量显性负债结构，主要从期限及负债类型上进行分类。期限方面，划分为短期负 债 （1 年以内到期）及长期负债 （1 年以上到期），计算长短期债务比。当短期债务相对更 多时，意味着企业短期偿债压力较大，需注意借短用长引致的资金周转压力。负债类型， 一般按照信贷、境内债、境外债和非标进行划分，不同负债结构对应不同的债务稳定 性，信贷稳定性较强，美元债、非标易受政策干预、稳定性较弱。以上数据来自企业 年报或公告，而为了体现房企的真实债务情况，我们根据Wind 和CNABS 数据库重 新计算了房企2019 年末的ABS 余额，并将供应链ABS 也包含在内。具体涵义来看，信 贷指银行借款以及银团借款 ；境内债指企业在境内发行的企业债、公司债、中票、短融、