商品房买卖合同需注意的问题.ppt

商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 案例： 甲和乙共有一套房屋，乙方长期居住在美国，乙方授权委托甲方出售该房屋。授权委托书明确乙方委托甲方出售该房屋，房屋地址为林和路162号天地花园天雅阁1201房。中介公司工作人员丙与乙方通过微信多次商谈。2016年3月31日，中介公司组织甲方与丁方签订房屋买卖合同，约定以360万元的价格将林和路160号天地花园天雅阁1201房出售给丁方，甲方为乙方代理人签字，约定争议管辖为广州仲裁委，签订后出示授权委托书后原件被甲方带走，留下复印件。合同签订后收取定金20万元，并约定递件后支付余款。后因乙方价格上涨反悔，发生争议。甲方向广州仲裁委申请仲裁，以乙方未同意出售房屋，未在合同合同上签字，且价格显示公平为由，要求解除合同。 问题：如何应对仲裁申请？ 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 二、合同审查主要要点 16、预售合同备案确认和预购商品房预告登记； 17、物业管理公司聘请及其管理费标准、支付等； 18、房产新政解决方式； 19、合同解除约定； 20、违约责任及其违约金限额； 21、争议解决方式。 22、补充协议； 23、补充协议条款解释说明义务确认。 谢谢大家！ * * 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点风控法律室 熊秀峰2017年8月 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 二、商品房买卖合同审查要点 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （一）未取得预售而销售房屋 1、预售许可证取得条件： 《城市商品房预售管理办法》第五条： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 《广东省商品房预售管理条例》第六条 取得商品房预售许可证应具备下列条件： （1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； （2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书； （3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续； （4）已确定施工进度和竣工交付使用时间； （5）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程； （6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户； （7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权； （8）法律、法规规定的其他条件 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 2、未取得预售许可证明签订合同的效力：未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同无效；但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效、 依据;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （一）未取得预售许可证明销售房屋 3、未取得预售许可证明销售房屋的表现形式：认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，参加任何展销活动。 4、未取得预售许可证明销售房屋的法律后果：《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条：县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。 《广东省商品房预售管理条例》第三十六条 违反本条例第六条规定预售商品房的，由主管部门责令停止预售，没收违法所得，可以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （二）商品房认购书 1、法律性质：预约合同，独立有效的合同。但具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且实际收取款项，则属于商品房买卖合同。 依据：司法解释第5条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 2、《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的