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;;一、投资流程
投资初步意向
尽职调查
确定投资方式
签订合同
合同履行;二、投资模式;
不同的投资模式,决定投资过程的不同关注点
1、战略投资:
上海电气、广州农商行、北京农商行
2、财务投资:
明股实债
3、项目投资:
房地产项目开发建设
;三、获取地产项目资源的方式;1、国有土地使用权出让
协议出让、招拍挂
2、国有土地使用权转让
3、收购项目公司股权/对项目公司进行增资
全资、控股、参股
4、三旧改造
5、村留用地合作
6、集体土地使用权流转
出让、转让、出租;四、项目投资的法律关注点;1、项目性质
2、项目获取方式
财务上的考量:投资主体/收购主体的选择、税筹
法律上的考量:对法律法规政策进行研究
(1)主体合法性:是否是权属合法拥有人
是否得到合法授权
(2) 方式合法性:
对方获取项目的方式(划拨用地)
我司收购的方式(能否协议转让)
涉及上市公司、外资、国有产权的情形
;3、项目现状
(1)项目土地现状:土地权属
土地获取的途径
用地手续是否完善
是否存在闲置
土地出让金缴纳情况
是否有上盖物
是否有第三方权利
;(2)公司现状
股东及其出资、股权质押
资产及财务状况(债权债务)
在建工程
已签订合同及其履行情况
是否存在诉讼
是否存在行政处罚及风险
劳动合同
4、对价构成
我们买的什么;5、对价支付方式
(1)以何方式支付
(2)与税务筹划结合
(3)支付节点如何
6、税费承担
所得税、土增税
7、阶段性共管
价款共管、公司共管
;8、我方义务
(1)支付对价
(2)对项目操盘
9、对方义务
(1)债权债务处理
(2)土地手续处理
(3)交割义务:发票提供、权益交付、过户登记、场地交割、公章及资料(公司证照、财务账册资料、合同、工程资料)移交;10、控股及参股时的关注点
(1)合作条件
(2)各方权利义务
(3)合作开发的经营管理模式
(4)董事、监事、经营班子、财务负责人的委派
(5)股东会、董事会的议事规则
11、利润分配
(1)优先偿还股东借款及利息
(2)扣除成本、费用、公积金等,按比例分配
;12、违约责任
(1)我方逾期付款违约责任
(2)对方逾期办理相关手续违约责任
(3)对方虚假、隐瞒披露的违约责任
13、生效条件
(1)法律法规规定
(2)交易对手的章程规定
14、附件
(1)土地证照
(2)公司财务报表
(3)合同、债务、诉讼等清单
;五、师姐有话说
1、法律是为经营、决策服务
2、提出问题,同时提出解决问题的办法
3、关注措辞和条理
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