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店铺管理经营手册选址手册 经营手册选址手册 目录 第一章 店铺选址基本概念及技术 1 商圈调查的标的 2　商圈调查的方法 3 商圈调查报告方式 4 立地要素 第二章 店铺选址基本表格样式 1 、店面环境评估表/租赁基本条件 2 、环境评估表/ 商圈及竞争条件 3 、店面环境评估表/现场情况 4 、店面环境评估图/现场情况 5 、店面环境评估表/综合评 第三章 汽车养护中心选址标准及操作实务 1 、选址流程 2 、规划图 3 、店面考察 4 、商圈调查 5 、房租价格 6 、政府接触 7 、投资分析 8 、项目评估 9 、合同签定 10 、开发激励 店铺选址基本概念及技术： 开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点），而房 地产的价位一直高居不下，尤其是具有潜力的商业区地带，也到了寸士寸金 的地步，因此房产价值、租金，其涨幅比例、租期年限……等等，都影响了 业者在投资策略中的开发定位，也攸关营业额的预估和软硬件投资的成本风 险，所以谈到开店，尤其是开发策略的正确与否，将左右近五成以上的经营 命运。 好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业总部必须拥有或 能掌控整个营业地点不动产动向，在将经营权交给加盟者之前，公司必须完 成开拓新点的开发作业。在永续经营的投资策略里，如果能够延长租约期限， 自然相对地可投入较佳的营运系统及设备，如此才能确保展店品质的稳定与 产值的提高。 第一节：商圈调查 1 商圈调查的标的 2　商圈调查的方法 2-1 商圈范围划分确定 2-2 商圈简图 2-3　抽样点及发ＤＭ点之选择确定 2-4 商圈特征 2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞ 2-6 消费特征与人口特征 2-7 商圈类型 2-8 预估收入、支出与可能净利 2-9 建议地点之确定 2-10 商圈未来发展潜力及结论 2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的 3 商圈调查报告方式 4 立地要素 4-1 立地点所在街道评估 4-2 立地点本身之评估 4-3 门店预定点之选定 4-4　挖掘金店面 4-5 屋主之探查 4-6 租屋谈判需知 4-7 租贷契约要件 1 商圈调查的标的 商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父母，因此对于商圈内 的构成因素就是在经营商圈前所应了解的要项。所谓商圈，就是吸引消费者 前来购物的有效范围。然而，随着距离之远近，商圈吸引力也有所不同。通 常依门店预定之远近将商圈分为主要商圈、次要商圈及辅助商圈。 主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩来源。通常战业绩 55-70% 。主商圈是连锁企业首要目标，也是忠诚率最高的顾客群。次要商圈 占业绩15-25% ，相对的老顾客来店率也低。辅助商圈是商圈的最外围，只占 业绩的5% ，所吸引到的也都是游离客人。 而在商圈调查中所需探讨的如下数据： 1)固定人口数:固定人口是指居住在商圈内的住户。 2)人口密度 :人口密度是将区域内居住人口数除以土地面积所得出之每平方 公里居住人口数。密度越高愈适合开设门店。 3)社会增加率 :指随城市发展而增加的人口数，例如新开之市镇、新区等会 纳入许多外流人口进入。 4) 日夜人口数:由于门店经营是一整天，有的更达24小时，因此对于白天流 入之人口就非常重要。通常在办公区或工业区，其白天人口是门店业绩的主 要来源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈内人口就明显的减少了许多。 5)年龄、教育程度、所得 :不同的年龄层结构，其对于商品需求偏好角度亦 有不同。同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人民 支出额度及门店消费的客单价。 6)交通 :交通因素与地区考量同等重要，因为交通可以带来大量的流动人口， 提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的 成长。 7)大楼种类 :不同的大楼有着不同的客户。办公大楼代表着稳定的办公人口， 购买力高。百货公司及休闲娱乐场所及其营业面积、价格、时间、情况及受 雇人口数，代表其所能吸引的顾客，亦即集客力的高低及消费状况，可作为 企业门店经营的互动指标。 2　商圈调查的方法 2-1 商圈范围划分确定 商圈范围的划定因行业类别