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第一节 房地产基本知识 一、房地产基础知识： 1、房地产：是指土地、附着在土地上的各类建筑物、 构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 房地产由于其位置固定、 不可移动， 因而往往又被称之为不动产。 房产是房屋及其权利的总称、 地产是土地及其权利的总称。 分三种存在形式： （1） 单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2） 单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3） 土地与建筑物结合的“房地” ，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体， 不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。 房地产的特性： ⑴、房地产位置的固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的， 由此决定了房屋等建筑物是不可移动的。 房地产位置上的固定性使房地产 的使用受到了地理位置的制约和影响。 ⑵、房地产地域的差别性 房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅， 或者同一栋楼的同一楼层中的同一平方米的房屋价值也会有所不同。 ⑶、房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物， 一般使用年限都很长， 一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价格也比较昂贵。 ⑷、房地产的保值增值性 1 房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。 2、房地产业：房地产年业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称 。房地产业是一个巨大的产业体系。具体来说，房地产业包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。可以看出这个行业里涉及到房地产开发建设、流通和消费服务、调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约，从而形成一个有机的产业整体。房地产业的主要内容具体的说就是： （1） 土地的开发和再开发； （2） 房屋开发和建设；、租赁和抵押； （3） 地产经营，包括土地使用权的出让、转让 （4） 房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； （5） 房地产中介服务， 包括房地产咨询、 估价、测量、服务、服务公证等； （6） 物业管理，主要包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维护、 保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； （7） 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等 确切的说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节和过程的经济活动。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成了上述诸要素的有机体系。 房地产业与建筑业的关系 建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。我国住宅产业的发展前景 住宅建设是房地产业的主流， 住宅产业发展在国民经济增长方面起到日益明显的作用。在未来的十几年中我国住宅产业将面临更多的机遇和挑战，这些 2 机遇和挑战为我国住宅产业提供了广阔的发展前景。 这些机遇和挑战来自于以下几个方面： 1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求 2010 年我国城市人口将达到 6.1 亿，为满足这些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅 3.27 亿平方米。 2、流动人口增长对住宅形成巨大需求 例如在北京这样的国际化大都市，国内外流动人口将成为住宅需求的生力军。 3、居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求 我国城镇居民已经进入了由温饱型消费向小康型消费的转变时期。 人民生活水平逐渐提高，因而对改变居住条件的需求非常迫切。 4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅 5、改革深化与市场刺激了对住宅的需求 政府为扩大国内需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住房制分配度改革和启动住宅消费的措施，这也促进了住宅的需求。其中最主要的措施有： ①、取消福利分房，实行住房分配货币化；②、开放住房二级市场，以存量住房流动带动增量住房消费；③、下调存款利率，以抵押信贷扩大当前住房消费。 据此推算，在未来的十几年中，每年需新建城镇住宅超过 5 亿平方米，这是房地产业和住宅产业前所未有的发展机遇。 3、土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利，主要指建筑内容和使用年 限，