房地产运营管理2.ppt

人资行政部 目 录 1 运营管理定义、运营管理内容 2 房地产运营管理管什么 3 房地产项目运营管理的重点 4 房地产项目的主要开发流程 5 标杆企业运营管理内容 运营管理定义 运营管理就是在一定资源条件下， “为达成项目目标而采取的各种 管理手段” “ 人 + 钱 + 土地” 运营管理 项目开发 / 经营目标 运营管理内容 设 定 项 目 基 准 开 发 、 经 营 目 标 运 营 管 理 管理范畴 管理措施 管理目标 项目投资决策及收益 跟踪 参与投资决策，实施全过程项目 收益跟踪 科学决策，降低投资风险； 项目收益控制 项目成果管理 项目各阶段的成果管理 + 项目后 评估成果 降低运营风险，提升项目 质量 进度计划管理 项目计划、管理计划的管理协调 提升项目运营效率 运营决策管理 会议管理（项目例会、评审会、 运营例会等） 提高决策效率 目标成本管理 目标成本、动态成本的跟踪与分 析 成本目标的动态即时控制 资金、预算管理 预算的编制及滚动控制 防范资金风险，提高资金 使用效率 实 现 预 定 项 目 基 准 开 发 、 经 营 目 标 通过“以始为终”的管理手段，管理好影响项目开发、经营目标实现的各要素 房地产运营管理管什么 房地产项目运营管理的重点： PTQC 运营管 理 P ：运营绩效 （设定 — 跟 踪 — 评估） T ：时间节点 管理（项目进 度计划管理） Q ：质量管理 （关键成果标 致管理） C ：决策管理 （运营会议管 理） 龙湖体系： P---- 运营绩效 项目启动前： 定义成功标尺 项目过程中： 跟踪运营绩效 项目完成后： 评估运营绩效 龙湖体系： T---- 时间节点管理 集团关键节点计划：集团层面各项目的管控计划，每个项目共有 17 个关键点 项目一级计划：地区公司层面对各项目的管控计划，由集团统一定 义指导性模板 项目二级计划：一级计划分解到地区公司各职能模块所负责的项目 计划，由地区公司自定义指导性模块并报集团备案 项目三级计划：二级计划分解到个人或小组所负责的项目计划，暂 不定义统一 龙湖体系： Q---- 关键成果标准管理 1 、土地投资分析阶段成果 2 、项目启动阶段成 果 3 、方案设计成果验 算与初设指导 4 、初步设计成果验 算与施设指导 5 、施工准备阶段成 果 6 、营销阶段成果 7 、交房阶段成果 项目负 责人 计财 （投资 分析专 员） 发展 研发 营销 造价 7 、《项目一二级进度 计划》 3 、《项目投资分析模 型》 土地 1 、《项目投资建议书》 8 、《投资分析报告》 （启动） 2 、《项目预案》 9 、《方案设计任务 书》 10 、《景观方案设计任 务书》 11 、《精装房设计定 位、限价以及建设实施 方案》 6 、《售楼处、样板间 选址、定位、修建、开 放计划》 4 、《项目定位报告》 5 、《成本敏感分析、 价值分配及目标成本预 设》 16 、《投资验算》（方 案） 12 、《方案设计成果》 13 、《景观方案与建筑 方案的配合及指导意 见》 14 、《精装房方案与建 筑方案的配合及指导意 见》（如有） 17 、《初步设计任务 书》 15 、《成本测算及验 算》 21 、《投资验算分析》 （初设） 33 、《商业移交方案》 18 、《初步设计成果》 19 、《景观方案设计成 果》 20 《精装房方案设计任 务书》 22 、《项目目标成本》 施工图设计成果 27 、《招投标、计价方 案、合约规划》 34 、《资产管理方案》 28 、《项目营销策略方 案》 29 、《售房合同配置标 准》 30 、《售房合同附图》 31 、《价格表及付款方 式》 32 、《交房方案》 8 、后续阶段成果 35 、《项目后评估报 告》 工程 24 、《项目管理指引》 25 、《三通一平实施方 案》 26 、《施工、监理单位 筛选及评估报告》 项 目 月 度 计 划 分 析 项目收益动态跟踪报告 过程设计变更、现场指导、材料选样等 23 、《项目销售指标》 市场调研及分析报告，对研发、工程的修正、反馈设计会审及 交底纪要等 项目工程目标成本跟踪分析报告 施工管理 设计成果会审及交底纪要 获取土地信息—— 项目上会 土地中标通知书取得 ——方案设计任务书