物业撤退流程及方案.doc

PAGE 20 【物业撤退流程及方案】 XX物业服务有限公司 （2015） 目 录 01——指导思想··················· 03 02——物业管理企业的解聘、实施计划、 实施效果及目标············· 04 03——各项表单运用··············· 09 04——突发事件及媒体应对········· 11 05——结束语····················· 12 指导思想 物业企业的每一个项目，是构成公司规模的必要条件。一个项目从进场接管到有序良性发展，倾注着公司领导及项目每一个员工的心血。但，有时不可避免的会因为这样或那样的原因，让我们不得不做出艰难的选择——退出。如果说一个项目接管进场工作的规范、有序化表现了一个公司的形象。那么，一个项目退场的高效、平稳、规范更能体现出企业规模与企业文化。 所以这时，退场工作妥当与否就显得尤为重要。 本着“平稳、规范、标准化”为基本原则，做好一切退场工作。 物业服务企业的解聘 （一）解聘的形式 1、自然解聘 自然解聘是物业服务委托合们期满后物业管理企业不再被续聘。为了确保业主和物业服务企业双方权益，物业委托合同中对委托管理时期限都有明确的规定。 2．提前解聘 提前解聘，是指在合同期限内，由于种种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。提前解聘属于提前解除合同，这将给双方的利益和日常的物业管理工作带来较大的影响。因此，双方都要十分谨慎。当业主、业主委员会和物业管理企业产生较大争议时，应进行充分的协商；协商不成时，可提请物业管理行政主管部门调解；调解革成时，当事人可采取仲裁或提交法院给予裁决，裁决结果将由负有责任的一方赔偿因提前解除合同给对方造成的经济损失。 （二）解聘的程序 1、自然解聘的程序 （1）双方提出书面意见。一般在物业管理委托合同期满前（如6个月），业主委员会和向物业服务企业提出书面意见，表明态度。 （2）征求业主意见。业主委员会应广泛听取业主对物业管理工作的意见和评价，如果大多数业主反映良好就可以续聘；如果有2／3的业主对物业管理工作不满，可以不再续聘，进行自然解聘。 （3）物业管理企业进行选择。 2、提前解聘的程序 （1）正确解决双方的争议 （2）尽快选聘新的物业管理企业 （3）做好移交的准备、 撤管工作的程序 （1）物业管理企业接受业主大会和业主委员会大撤管通知 （2）进入撤管准备阶段 （3）正式实施撤管 在撤管过程中物业管理企业应做好的工作 （1）要善始善终做好管理工作 （2）要尽量减少遗留问题 （3）要做好交接工作 3、加强立法，追讨拖欠费用 如果业主（使用人）不能如期交纳物业服务费，物业服务企业进行催款。业主的权利和义务由法律和业主公约及物业管理委托合同保障维护的，是通过业主大会和业主委员会来实现的。业主有享受物业管理企业提供物业服务的权利，同时也有承担物业服务费用、交纳物业服务费用的义务。依据《物业服务收费管理办法》，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。 3、针对不同对象，采取不同的追讨方法 （1）一般性追缴 （2）针对性追缴 （3）区别性追缴 追缴物业服务费的原则 l、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。 2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3、政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、 实施计划与方案 ◆前期准备 1、前期退场工作的资料准备 退场时，在管方要将相应资料移交与接管方。此处所指资料移交包括但不限于以下： 所有设施设备施工图纸及说明（操作）守则； 房屋（地上、地下）建施图、结施图、平面图； 水、电建施图 人防工程施工图纸 　 E、物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。 　　 F、业主资料包括：业主入住资料； 　　 G、 房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录； 　　 H、管理资料：各类值班记录、设备维修记录、 水质化验报告等各类服务质量的原始记录。 　　 I、财务资料包括：估定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录、其他需