房屋租赁合同约定承租人逾期腾房占有使用费为房屋租金三倍是否有效.docxVIP

房屋租赁合同约定承租人逾期腾房占有使用费为房屋租金三倍 是否有效 ▌问题 房屋租赁合同约定承租人逾期腾房占有使用费为房屋租金三倍是否有效? ▌解答 《合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返 还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《合同法》对 承租人逾期腾房占有使用费问题未作出明确规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》第五条第一款规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租 金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”该条款规定的房屋占有 使用费实际是无效房屋租赁合同的“租金”,亦未对承租人逾期腾房占有使用费作 出明确规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》第十八条规定:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请 求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”该 条款虽然规定了次承租人逾期腾房占有使用费,但未明确规定次承租人逾期腾房 占有使用费的标准问题。 ,根据上述规定《合同法》及司法解释均未明确规定承租人逾期腾房占有使用 , 费及其标准问题。 1?/?6 (陈振同篆刻作品“两岸情”) 《合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失, 包括合同履行后可以获得的利益。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》第十七条第三款规定:“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关 主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确 定。” 根据上述规定,租赁期满后承租人不及时返还房屋的行为属于违约行为,出租 人因承租人违约而受到的最直接的损失是房屋进入租赁市场后可获得的租金收 益,承租人逾期腾房占有使用费按照逾期腾房期间的房屋租金标准确定有其合理 性。同时,承租人逾期腾房属于违约行为,承租人逾期腾房占有使用费性质上属于 违约金,应当允许其适当高于租金标准。 因此,当事人在房屋租赁合同中约定高于租金标准的逾期腾房占有使用费,该 逾期腾房占有使用费实际上是承租人逾期腾房的违约金,人民法院应当根据《合同 法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法 若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定,确定逾期腾房占有使用费是否过 分高于出租人的实际损失并对过分高于出租人实际损失的逾期腾房占有使用费 进行适当调整。 ▌陈其象律师提示 承租人逾期腾房占有使用费属于违约金性质,房屋租赁合同约定逾期腾房占 有使用费过分高于实际损失的,人民法院有权依法予以调整。 ▌法条链接 《合同法》 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符 合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同 2?/?6 履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预 见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人 民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以 请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当 符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般 可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释 第五条【无效合同的处理】房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租 金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和 本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十八条【次承租人逾期腾房的处理】房屋租赁合同无效、履行期限届满或 者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法 院应予支持。 最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》答记者问 问:《解释》规定合同被认定无效后,承租人要支付房屋占有使用费,是将无效 合同按照有效处理吗?为什么参照合同约定的租金标准确定占有使用费? 答:这种理解是错误的。合同无效后,承租人支付占有房屋期间的使用费,是返 还依无效合同取得的财产的一种方式,并不是按照合同履行支付的租金。依照无 效合同的处理原则,承租人应返还依无