第8章风险防范与紧急事件计算机软件与应用T计算机专业资料.pdf

第八章 风险防范与紧急事件 物业管理涉及关系复杂，风险无时无处不在。物业管理风险如果不加以妥善合理防范，在一定条件下就有可能 演化为突发的、影响比较大的紧急事件。因此，物业管理风险的合理防范和紧急事件的有效处置，是物业服务企业 普遍面临且无法回避的问题。 第一节 物业管理风险的内容及防范管理 一、风险的概念和构成要素 风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失， 是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。 风险由风险因素、 风险事故和风险损失等要素组成。换句话说，在某一个特定时间段里，人们所期望达到的目标与实际出现的结果之 间产生的距离称之为风险。三者的关系为：风险因素的增加会导致风险事故发生的可能性增加，而风险事故的发生 可能导致损失的出现。 二、物业管理风险的内容 物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务 企业承担的意外损失。 物业管理的风险类型包括早期介人的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。 （一）早期介入的风险 早期介入的风险主要包括项目接管的不确定陛带来的风险和专业服务咨询的风险。 1．项目接管的不确定性带来的风险 有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候， 就投入了较多的人力、 物力和财力。 但因为种种原因， 最终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。 2．专业服务咨询的风险 早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业 管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询 意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位良好地沟通和配合，早期介入提出的 合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。 （二）前期物业管理的风险 前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面。 1．合同期限 《合同法》第四十五条规定： “当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。 附解除条件的合同，自条件成就时失效。 ，，前期物业服务合同是附解除条件的合同的， 《物业管理条例》第二十六 条规定：。。期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 ”因此， 前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业 管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划 和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主（或物业使用人）与物业服务企业的矛盾和冲突。 2．合同订立的风险 在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经 营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前 期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业服务企业。此外，一些物业服务企业为 了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；一些物业服务企业 在签订合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事 件（家中财产被盗、人员伤亡等）时，处于被动局面。在合同内容上的疏忽有可能成为业主向物业服务企业索赔的 理由。 3．合同执行的风险 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。虽然这种合同 订立行为是法规规制的结果，但在业主人住和 合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部 分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业服务企业之间的纠纷。 前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试中未妥善解决等问题， 都会影响业主正常生活。由此引发的对前期合同的争议和纠