房地产经济学 房地产市场 04.pptx

房地产经济学房地产市场第四章 房地产市场4.1房地产需求4.1.1 房地产需求的内涵与特点1、房地产需求的涵义– 需求是房地产供给的目的，在供求关系中处于决定性的地位。– 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。 2、房地产需求的特征由地产和房产需求的不可分割性所决定生存性、享受性和发展性需求由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性家庭生命周期理论与需求的连续性和间断性密切相关房地产需求的分类 生产性需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。消费性需求：住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。一般占总需求的70%~80%左右。投资性需求：在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。消费者对未来预期房地产价格水平经济发展水平和经济条件4.1.2 房地产需求的影响因素经济制度和政策因素房地产市场供给影响因素需求消费者的收入水平相关物品价格水平消费者偏好需求函数（1）需求函数：一种商品的需求数量与其各种影响因素之间的相互关系。如：Qd=Qd ( P )（2）需求规律：一般情况下，需求数量与价格呈反方向变化。（3）需求曲线：横轴表示需求量，纵轴表示价格，把需求和价格之间的关系用曲线表示出来。需求收入弹性4.1.3 房地产需求弹性住房需求的收入弹性是指住房需求量家庭可支配收入变动的反应程度。Edy=⊿Q/Q÷⊿y/yEdy：需求的收入弹性系数Q：初始需求量 ⊿Q：需求变动量y：初始收入 ⊿y：收入变动量需求价格弹性27.5%中国外汇储备占比当0EY1时，称这种商品需求缺乏收入弹性，即需求量变动对收入变动的反应小，也就是需求量变动比率小于收入变动比率；– 当EY1时，称这种商品需求富有收入弹性，即需求量变动对收入变动的反应大，也就是需求量变动比率大于收入变动比率。– 房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平和国民收入水平有密切的联系。（不同国家，不同类型房地产需求的收入弹性也不同）需求的价格弹性是指住房需求量对房价变动的反应程度。Edp=⊿Q/Q÷⊿P/PEdp：需求的价格弹性系数Q：初始需求量 ⊿Q：需求变动量P：初始价格 ⊿P：价格变动量 4.2房地产供给S0SS1价格房地产供给4.2.1房地产市场的供给 房地产供给的内涵和特点1、房地产供给的涵义 在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。增量中又细分为现房和期房。也可以分为出售的商品房供给和出租的商品房供给两种。 房地产供给要具备两个条件： 供给愿望和供给能力。概念：一定时期内生产者在每一个价格水平下愿意而且能够租售的房地产商品量。供给量2、房地产供给的特点（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性自然供给—自然界提供的天然可利用土地经济供给—土地开发利用和多用途的相互转换土地供应成为政府实施宏观调控的重要手段。S价格土地供给曲线（2）房地产供给的层次性? 房地产供给一般分为三个层次：现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次。这三个供给层次是动态变化的。? 现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产，即房地产上市量；? 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市；? 潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。（3）房地产供给的滞后性 房地产商品的生产周期长，一般要二至三年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。（4）房地产供给的时期性? 所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期。? 所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期。? 所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期。3、影响供给的因素影响因素与供给量的关系商品自身的价格开发建设成本开发技术水平对未来价格的预期供给函数正比？？反比？？P S6420Q400800某商品的供给曲线价格（元/公斤） 市场供给量（吨） 203 200 4 400 5 600 6 800 供给规律（供给定理）其他条件不变时，价格和供给量呈正向变动。即该物品价格上升时供给量上升，价格下降时供给量下降。 为什么价格上升不愿意出售？在市场供应少，房地产价格持续上升的情况下，开发商并不加大现时供应，预计未来会卖到更高的价格，囤地和捂盘（暂缓待