房地产营销综合实训 房地产营销综合实训 营销173-2班G组广告策划方案.pptx

东 第 御兰庭广告策划方案· G 组王 鹏：项目定位分析曹鹏杰：客群分析定位、促销策略罗秋月：推广策略、提案蒋璞繁：媒介推广东 第 御兰庭· 1.前言目录2.项目定位3.客群定位5.媒 介 策 略4.推广策略6.促 销 策 略前言1.为项目入市建立形象和扩大项目知名度，以及为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证开发商的利益，我们对“御兰庭”项目的营销方案进行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。此次方案我们主要从项目、客群定位，推广策略，媒介策略，促销策略几个方面进行分析。2.项目定位分析（一）项目基本信息物业类别普通住宅：80-120㎡开发商绿地集团成都地产开发有限公司产权年限70年占地面积53333㎡建筑面积13000㎡容积率2.5绿化36%楼栋总数15栋总户数1185户物业费3.5元/㎡/元楼盘位置高新南区天府5街地铁交通天府五街地铁站；天府客运站（二）市场分析及定位 1.地理及规划分析：高新区位于成都市南部，南与高新区相连；规划面积达130平方公里，由南部园区和西部园区组成。南部园区规划面积87平方公里，按照“现代商务中心、高端产业新城”和以金融、总部为主导的成都中央商务区(CBD)的定位，重点发展软件外包、科技创新、现代商贸、文化会展等高端产业，建设宜业宜居宜人的现代化新城;西部园区规划面积43平方公里，按照“业态完整的高科技工业发展区”的定位，重点发展集成电路、光电显示、通信、生物医药等高技术制造业。 2.项目配套分析:御兰亭项目位于高新区南部，毗邻天府新区，地理位置优越，城市中心区域，且项目周边临近客运站，交通条件优良；周边有两个公园，中小学教育配套完善，其余配套设施较为普通。（三）SWOT 分 析1.优势分析： a.该地区位于成都市高新区南部，南边与天府新区相连，位于城市中心地段，地理位置得天独厚； b.附近拥有客运站，地铁站，公交站，交通齐全，出行方便； c.周边生活环境舒适，有两座公园，休闲、购物、娱乐等等十分方便快捷； d.中小学教育配套设施完善。（三）SWOT 分 析2.劣势分析： a.项目临近客运站人流量大，会造成噪音和灰尘，影响生活休息； b.项目靠近客运站，人员流通大，存在安全隐患； c.小区内部配套设施齐全，会吸引其他人进来锻炼，休闲娱乐，会影响到住户的生活居住。 （三）SWOT 分 析3.机会分析： a.本项目位于高新区，升值和发展潜力巨大。 b.随着政府南拓政策，所以经济的重心会南移，提升投资价值。 c.受二胎政策影响，家庭对于房屋的需求，会提升高新区的 投资价值。4. 威胁分析： a.周边房地产项目众多，竞争对手激烈； b.易受到政策的影响，从而影响到本项目的销售情况；如受到 限购政策。（四）项 目 卖 点●项目核心卖点：精品舒适小区●地理位置：本小区位于高新区与天府新区接轨的地段，向南一个街区就是天府新区。●环境分析：小区内部绿化率高，带给你不一样的生活环境●配套设施：小区内部各种配套设施齐全：公园、各种健身器材等等，小区外部有着两个公园（锦城公园，桂溪生态公园）；中小学教育配套设施完善。●交通设施：小区附近就是高新区城市客运中心站；以及高新区地铁站；高新区公交站。（五）定位及总结近公园·书香里的精致社区 综上所述：本小区位于高新区，配套设施齐全，教育设施众多，交通方便，在生活体验方面对有很大优势，对于刚需客户有很大改善条件；本小区主要以学区房为主，同样也是精致生活小区，所以辅以婚房。客群分析定位3.客群购买动机—为什么要购买？一家人在外打拼多年，想要有个自己的房子，追求家的归属感考虑在未来不久将会组建自己的家庭，为自己提供一个安身的住所想到当未来有了孩子之后有个教育质量比较好的中小学，给孩子一个高品质的学习环境和生活环境客群购买力—有能力购买？ 高新区购买人群普遍收入较高，积蓄较多，有能力购买第一套房 购买人群有能力承受自己积蓄的30%以上的购房费 高新区，产业发达，购买人群的发展潜力巨大客群需求—需要什么样的生活？房子：一套价格合适、周围交通比较便利，居住环境相对舒适。生活：闲暇时，和一家人在公园散心。就近上学，能够方便接送小孩上学。下班早，能和家人一起吃顿美味的晚餐，吃茶聊天的温馨生活。教育：家里有学龄儿童，对好学校优质教育的需求。客群定位客群来源：1.高新区居民，他们属于财富成长型群体，在事业上也力争上游。2.婚房一族，即将结婚的年轻群体年龄阶段：70、80、部分90后有学龄小孩，或者二胎的家庭为了追求更高的品质的生活不断地奋斗首次置业，对婚房有需求总 结根据客群分析，我们项目的目标客户以刚需型客户为主，即对学区有迫切需求和首次置业的人群，其次是改善型需求客户，追