深圳同致地产商业地产专业策划报告模块.doc

同致地产·商业地产项目 「策划营销工作汇报书」 第一部分、商业市场调研 影响商场物业开发成功原因很多，如市民收入水平、消费水平和消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）商业环境，竞争对手实力和策略等。所以，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败桥头堡。 调研种类 所需资料/研究范围 商圈研究 对项目所在地商圈作出基础研究，另找出商圈辐射范围，营业品种，人流情况和交通情况及其购置力。 消费者研究 对消费者消费习惯、收入、偏好等作调研。 投资用户研究 对投资用户所投资商铺作基础调研，如用户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面情况等。 竞争对手研究 包含竞争项目面积，基础情况及竞争研究等。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）和基础结论 二、宏观背景分析 1、周围关键城市商业物业发展水平比较 2、国民经济关键技术经济指标、 3、政府相关举措和城市远景计划、社会原因分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究 1、城市发展情况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸情况：交易情况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包含垂直人流及水平人流，研究范围包含：人流类量、停留时间、每次消费、对不一样类别需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内竞争项目等。 （二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域差异性，不一样宗教、不一样民族、不一样年纪、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流关键。 3、偏爱商场：包含寻求出消费者偏爱程度高商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包含区域商品价格、对商场满意度等。 （三）、投资用户研究 1、经营范围：找出研究范围包含百货店、大连锁店或快餐集团部分需要。 2、投资动向：包含投资类型、租金范围及交纳方法等。 3、商圈内商铺经营情况：包含经营时间、营业时间、经营业绩等。 （四）、竞争对手研究 1、竞争者基础情况：包含资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目：包含面积、特色、经营范围、业态、关键用户、辐射范围等。 四、消费者消费习性探讨 1、基础结论 ： 消费群体对商场业态组成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场计划和配套要求、信息起源、购置方法、消费习惯等 2、专题研究 专题一：不一样消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等） 专题二：消费者收入水平和商场消费倾向及习惯 五、项目经营方法论证 1、项目和同类型物业比较论证 2、项目业态探讨和可连续发展论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 4、项目标商业价值及租金价值风险性论证 5、项目设计标准及经营管理水平论证 第二部分、项目可行性研究 一、序言 项目总体情况进行说明、分析、总结 二、项目概况 1、项目所处具体位置、规模 2、项目计划经济技术指标 三、整体市场分析 1、区域商业市场情况 2、依据项目特点分析当地和所评定项目相关商业零售业市场供需情况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等原因对商业零售业影响，经过对这些原因分析和估计项目标市场发展趋势。 3、关键竞争对手分析 对区域内竞争者进行调查及分析比较 4、项目SWOT分析 经过对项目标优势、劣势、机会和威胁分析，为项目标定位提供依据 5、项目市场定位 经过比较分析，确定项目标整体市场定位、功效定位、档次定位、用户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目标开发设计方案提供依据 6、项目初步开发设计方案 经过前述分析比较，确定项目最好开发、设计方案 7、项目投资成本估算 估算项目标投资费用，包含土地费用、前期工程费、主体开发费、其它费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费 8、项目投资效益估计 关键依据项目未来销售收入及收益情况，计算项目标投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后近期效益、远期效益。 9、风险分析 对项目可能产生风险进行分析及规避风险方法 10、可行性研究 可行性研究结论 第三部分、项目计划发展提议 一、项目分析 1、基础情况分析：区位概况、背景资料、交通情况、周围环境、周围配套。 2、综合评价（SWOT）：优势和劣势、机会和威胁。 二、项目定位提议 1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。 2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。 3、市场定位：目标用户群体定位、群体表现特征。 三、综合素质营造提议 1、整体设计提议：商场设计目标及理念 2、单体设计提议：建筑风格 3、素质营造：活动场地、装修标准等 4、环境、景观塑造提议 5、物业管理和服务