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房地产投资项目财务评价现状分析 房地产投资项目财务评价现状分析 3-1 房地产投资项目财务评价的内容 3-1 房地产投资项目财务评价的内容 房地产投资项目财务评价的主要内容是对项目进行财务经济效益分析。一 房地产投资项目财务评价的主要内容是对项目进行财务经济效益分析。一 个确定的项目投资，在对其进行经济效益评价与分析时，主要是看该投资项目 个确定的项目投资，在对其进行经济效益评价与分析时，主要是看该投资项目 的产出是否超过投入，也即项目投资的投入产出效果如何。 的产出是否超过投入，也即项目投资的投入产出效果如何。 3-2 房地产投资财务评价的目标和程序 3-2 房地产投资财务评价的目标和程序 房地产投资项目财务评价就是根椐国家现行的财税制度和价格体系，从房 房地产投资项目财务评价就是根椐国家现行的财税制度和价格体系，从房 地产投资项目财务角度分析、计算财务收益和费用,编制财务评价分析表、根据 地产投资项目财务角度分析、计算财务收益和费用,编制财务评价分析表、根据 评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，并以此 评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，并以此 来判断项口的财务可行性的一种方法。财务评价是项 目可行性研究的核心内容， 来判断项口的财务可行性的一种方法。财务评价是项 目可行性研究的核心内容， 其评价结论是决定项目取命的基本依据。 其评价结论是决定项目取命的基本依据。 3-2-1 房地投资评价的目的和目标 3-2-1 房地投资评价的目的和目标 房地产投资分析的目的主要有四个：一是准确定位市场，在市场经济条件 房地产投资分析的目的主要有四个：一是准确定位市场，在市场经济条件 下，市场细分越来越明显，所以一个房地产开发公司根据自己的实力，通过房 下，市场细分越来越明显，所以一个房地产开发公司根据自己的实力，通过房 地产投资分折，准确定位 自己的目标客户群是非常重要的；二是明确投资方向， 地产投资分折，准确定位 自己的目标客户群是非常重要的；二是明确投资方向， 只有目标客户群定位准确了，才有可能明确企业的投资方向；三足制定投资策 只有目标客户群定位准确了，才有可能明确企业的投资方向；三足制定投资策 略，这是以前两项为前提的，只有准确定位了市场，明确了投资方向，其投资 略，这是以前两项为前提的，只有准确定位了市场，明确了投资方向，其投资 策略才会更有目的性和针对性；四是指导投资实践，通过对拟投资的房地产进 策略才会更有目的性和针对性；四是指导投资实践，通过对拟投资的房地产进 行分析，为投资者提供决策的依据。 行分析，为投资者提供决策的依据。 对于房地产投资项目而言，财务评价的主要目标有两个：一是项目的盈利 对于房地产投资项目而言，财务评价的主要目标有两个：一是项目的盈利 能力，二是项目的清偿能力。 能力，二是项目的清偿能力。 1.盈利能力目标 1.盈利能力目标 盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的主要标志。在财务评价中，应 盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的主要标志。在财务评价中，应 当考察拟投资项目竣工上市后是否盈利、盈利能力有多大，盈利能力是否足以 当考察拟投资项目竣工上市后是否盈利、盈利能力有多大，盈利能力是否足以 满足项目可行的要求条件。项目盈利主要指项目能够实现的利润和税金。 满足项目可行的要求条件。项目盈利主要指项目能够实现的利润和税金。 2.清偿能力目标 2.清偿能力目标 拟投资项目的清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目 拟投资项目的清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目 收回全部投资的能力。理性的投资主体总是期望能预期全额收回投资：二是债 收回全部投资的能力。理性的投资主体总是期望能预期全额收回投资：二是债 务清偿能力，土要指项目偿还借款和清偿债务的能力。在筹集资金之际，提供 务清偿能力，土要指项目偿还借款和清偿债务的能力。在筹集资金之际，提供 资金者不仅将考察项目是否具有债务清偿能力，还将考察资金偿还期限是否符 资金者不仅将考察项目是否具有债务清偿能力，还将考察资金偿还期限是否符 合有关觇定，项目是否具备所要求的清偿