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房地产楼盘销售系数定价 1    房地产楼盘销售系数定价 系数定价 3.1 拟定价格系数 分为：景观系数(30 分)、朝向系数(20 分)、安静度系数(20 分)、房型系数(10 分)、私密性系数(10 分)、楼型系 数(10 分)、层差系数(10 分)七个因素，括号里的分值为满分分值，分值总和为100 分。 系数分值其实并没有硬性的统一标准，不同的市场、不同的项目会有差异。总的来说，对客户选择影响越大的因 素，占的分值应该越高。例如在xxxx，景观资源特别突出，景观系数占的分值比康城就要高，满分为 32 分。类 似的，如果某项目的景观差异性不大，朝向则成为最重要的影响因素，分值也应该相应 增加。为了衡量各单位 得分的公平性，我们在系数中还设有加/减分的调整项目。 以下分别加以说明 3.1.1 景观系数 房地产楼盘销售系数定价 2    景观因素一直是买家最注重的因素之一，以xx 为例，景观因素所占满分分值为30(30%)。xx 存在多个园林组团， 花园跨度间隔由30 米至70 米不等，还存在部分望小区外远景的单位。所以根据各单位景观朝向以及厅房景观条 件，将景观评分定为五个等级：70 米园林(30 分)、40-50 米园林 (26 分)、30 米左右园林(22 分)、开扬远景(20 分)、望小区道路(16 分)。 3.1.2 朝向系数 朝向也是决定单位居住质量的重要因素，很多客户会认为东南朝向的采光、日照、通风均是最为理想，而西向、 西北、西南单位则较难接受。xx 的朝向因素满分为20 分(20%)，其中包括条件分 2 分。东南向的单位给予18 分， 南向、东向、东北、西南、北向、西向、西北依次递减。另外根据康城楼栋分布情况，还设置了加/减分，即东 向单边单位加2 分，西向单边单位减 2 分。 3.1.3 安静度系数 房地产楼盘销售系数定价 3    地处市区的项目往往都受到周边路网的噪音影响，xx 四周环路，噪音影响较较为严重，故安静度所占分值为20 分(20%)，即处于中心花园内排可获满分，中心花园外排可获15 分，靠近大观路 5-7 分，靠近广园路5-7 分，靠 近环城高速7-10 分。 3.1.4 房型系数 指房型是否紧凑实用，通风采光是否良好等问题所占的分值。xx 的该项系数所占的分值是10 分(10%)。另外，在 加减分项目的设置上，也充分考虑了前期业主所反映的市场意见。康城主要面对的客户是年轻白领，户型紧凑、 总面积较小的两房单位较受欢迎，所以两房单位加2 分;所有开有南北窗，能实现南北对流的单位也附加了1 分。 3.1.5 私密性系数 随着生活质量的提高，客户对于单位私密性的要求也越来越高，对望、楼距过窄都影响客户的购买决定。xx 该项 系数所占的分值为 10 分(10%)，对于所有房间都不对视的单位，就给予满分;有一个卧室受到斜向大距离对视的 房地产楼盘销售系数定价 4    给予9 分，卧室受到正向大距离对视的给予7 分，卧室受到小距离对视的给予5 分。 3.1.6 楼型系数 不同的楼型对于住户的公摊面积和实用率等因素有明显影响，而且一般楼层较低的楼栋较受欢迎，xx 设置了该项 系数为10 分(10%)，其中11 层小高层单位为满分10 分，16-18 层高层单位为8 分。 3.1.7 楼层(垂直)系