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房地产商业开发项目税务筹划方案 郑州铁路房屋建设开发公司 我国房地产行业连续 8 年被国家税务总局列为全国税务专 项检查重点行业。每年被查处的偷税金额之巨大，令人触目惊心。 从房地产行业角度而论，房地产企业的综合税负为15%左右（即 每1亿元售房收入，税务成本为1500万元），税负率较重。房地 产开发中涉及十三个基本税种，行业涉税问题相当复杂，如何有 效降低税收成本，做好税务规划，防范税务风险，尤为重要。 目前，我公司正在全力以赴的推进房地产商业开发项目，项 目开发的前期工作已积极展开，各方面工作要求按照有关规章制 度，规范运作，科学管理，做到有章可循，有据可依，确保预期 目标顺利实现。就房地产企业涉税方面，我们认为多数房地产企 业往往主观上不是恶意的偷税，通常是因为财务处理的不规范造 成的财税错弊，最后遭致了税务机关的重罚。为此，我们认为建 立正确的纳税意识和纳税操作程序将帮助我们在项目开发中掌 握好各项纳税义务的操作，回避税务风险；能够正确预计纳税资 金量，统筹资金运用，可以达到节约资金成本目标；合规争取享 受税收优惠政策，节约税收成本，也是我们税务规划的重点；建 立开发项目税务规划制度，稳妥有序的推进财务管理水平，也是 提升我公司项目管理水平的主要方面。 房地产商业开发项目税务规划方案将主要阐述房地产项目 主要业务活动及主要开发阶段涉及税收种类，以及我们对于各类 税收的政策学习和筹划要点，以进一步使会计成本趋同与计税成 本，减少税务调整，减少税收成本。以下，将通过以下方面来分 析房地产项目的涉税问题，进一步明确税务筹划。 一、 房地产商业开发主要业务活动和主要阶段。 1、 房地产商业开发主要业务活动。 房地产商业开发活动主要包括基础设施建设、房屋建设，转 让房地产开发项目或者销售、出租商品房的内容，具有资金密集 型、专业技术人才密集型、社会关系密集型的行业特征。 （1）土地的开发与经营，房地产开发企业有偿获得土地后， 通过“三通一平”将生地变为熟地，然后既可将其有偿转让给其 他单位使用，也可自行组织开发，然后作为开发产品作价出售或 开展土地出租业务。 （2）房屋的开发与经营，房地产公司在开发完成的土地上 继续开发房屋，开发完成后，可作为开发产品作价出售或出租， 按照用途可分为商品房、出租房、经济适用房、安置房和代建房 等。 （3）城市基础设施和公共配套设施的开发，城市基础设施 包括工程性基础设施和社会性基础设施。工程性基础设施一般指 能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾 系统等工程设施。社会性基础设施指行政管理、文化管理、医疗 卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。 （4）代建工程的开发，指房地产公司接受政府和其他单位 委托，代为开发的工程。 房地产商业开发围绕上述四种基本经营业务发生的具体经 济行为都会涉及税收利益，且在不同时期受到国家税收调控和地 方经济政策的影响不同。另外，由于房地产商业开发项目在方式 上存在差异，相关财税人员对于税收经济政策的认知程度不一， 房地产开发经营所能获取的最终经营利益经常会偏离项目启动 时的预测结果。因此从税收的角度分析房地产商业开发不同阶段 的各种经济行为为税负水平，有利于企业提前做好税务规划，提 升财务管理水平，防范风险于未然。 2、房地产商业开发主要阶段。 按照商业开发的不同时期进行划分，房地产开发可以分为以 下几个阶段； （1）开发主体确立阶段，为满足开发项目的需要，房地产 公司既可以以现有公司为主体直接立项开发，也可以设立二级非 法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，甚至可以通过参 股、控股、购壳变身等重组形式取得项目开发权。项目开发主体 的确立方式直接影响到之后开发项目各个阶段的纳税实施方案。 （2）开发项目可行性研究阶段，房地产公司依据不同地域 的房地产市场变化趋势，结合房地产公司的发展战略和土地储备 的现实状况，确定不同地域不同地段的开发设想和可行性研究方 案。方案一旦确立，房地产开发就进入了实施阶段。 （3）取得项目用地阶段，目前直接拿地方式仍然以“招拍 挂”形式为主。除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并、股 权收购等也是常见的拿地方式。拿地渠道和方式的不同，适用的 纳税政策必然存在差异，既影响到拿地成本，