旅游地产——巴尔的摩内港案例.ppt

Centaline Consultants 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group， 2010 Centaline Consultants 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * 巴尔的摩内港 巴尔的摩内港：历经数十年改造建设打造成集旅游、文化、商务、地产及商业的滨水区改造项目 概述：巴尔的摩港位于美国东海岸，是美国中，西部最便捷的港口，世界最大的港口之一，紧邻城市核心查尔士中心，用地12.8公顷，环绕内港港地 目标定位：兴建一个由公寓、旅馆、办公楼环绕的，吸引购买者与旅游者的商业磁力中心，一以此带动整个城市的发展 集旅游、文化、商务、地产、商业为一体 巴尔的摩内港 第二次世界大战之后，码头出现颓败的景象 20世纪50年代中期，巴尔的摩城市规划委员会开始策划启动城市更新 20世纪至今一直不断进行改建和重建，内港发生了惊人变化，成为整个美国乃至全世界的榜样 背景 资源禀赋：巴尔的摩内港拥有丰富的人文资源、自然资源及区位优势，区域必定成为城市发展的重点发展趋势 悠久的人文历史资源 优越的自然资源 区位优势 海港Fort McHenny地区一座五角星形状的砖据点，在1814年美国军枪炮轰击，哪里的堡垒及许多历史性的祠堂现已成为国家的保护区并得到修复 港口处于Chesapeake Bay和Patapaco河口相交处，是景色优美的滨水区 世界性港口之一，而且巴尔的摩的市中心与港区相临。别外巴尔的摩是出于北方和南方之间的边界城市，距离美国华盛顿仅38英里，国际机场（BWI）座落在巴尔的摩和华盛顿之间 改造的必然性：依托优越的资源体系，区域快速进入衰退阶段，宏观经济的变迁、内港功能、城市发展及建筑形态层面，区域改造为扭转态势的必然之路，营造工业港口转型为现代化滨水度假项目的典型案例 宏观经济变迁 城市发展轴 内港功能 建筑形态 美国东海岸马里兰州最大城市的巴尔的摩，在第二次世界大战之前，钢铁和石油化工是主导产业，而之后，重工业衰退，巴尔的摩面临着经济结构的转型 衰落的嘎嘎去占据着城市最有力的自然资源和人文资源，对城市进一步拓展发展空间，寻找城市发展的动力提供了条件 重工业的衰退使港口的重要性降低，随着港口的集装箱化和深水化，这一港区逐渐被弃置，内港区走向衰退 发起的仓库和建筑不仅没有利用价值，而且影响城市的形象 通过区域的更新换代，重塑区域价值，树立城市明星片 历程：20世纪50年代成立规划委员会统一规划发展，伴随城市发展及人口的递增，按阶段性启动引擎项目，从单一产业转化为多元化产业 巴尔的摩内港 滨水地区改建的展开，越来越多游客来到巴尔的摩，从而带动了巴尔的摩的旅游业，成为城市娱乐的先祖。市政府逐渐从一系列改建项目中获得回报，并将这些资金投入新的改建项目中 ………… 20世纪五十年代 巴尔的摩城市规划委员会开始策划启动城市更新的项目，这首组织编制市中心和总体规划 随着巴尔的摩城市中心展开，内港毗邻市中心地段良好的滨水区位，建设凯悦、23层卡尔士中心南楼、联邦大厦、11层内港中心、地铁站以及十余栋办公楼 查尔斯中心城市更新计划成为内港区第一个确定的开发项目 华莱士规划设计公司完成巴尔的摩发展概念性规划。这一城市复兴计划规划范围为内港沿海岸线范围，内港定位为：文化、休闲与观光、规划年限30年，总投资2.6亿美金 1959年 1964年 70年代 规划：以商业、旅游业为磁心，吸引游客和本地顾客，在商业中心周边布满住宅、旅游及办公楼，远距离住宅项目注重视觉的可达性 水系 大型购物中心、休憩绿地和广场以及旅游设施（海洋馆、战舰展览、游艇中心、音乐厅） 高层 高层(高尚住宅)——近水系离市中心较远 （对生活多元化的要求较高，近水高层公寓提供私人游艇码头、水上运动俱乐部） 写字楼 内港湾：综合发展娱乐、休闲、观光项目，为顾客提供一个充分享受海景资源的体验 项目性质：混合使用功能 临近水面：内港湾 项目规模：25548㎡ 完成时间：1980年 项目组织：玛丽兰州哥伦比亚的罗斯公司 港湾市场位于巴尔的摩室内港湾的中心地带，坐落在内港湾滨散步道旁，于1980年落成使用，其两翼是造型独特的帐篷式的购物中心，餐厅、酒店和游戏场地，其中商场总建筑面积为25548㎡ 坐落在港湾市场内的文艺复兴酒店于1987年建成使用，改酒店有622个客房及建筑面积为20903㎡的办公楼 港湾市场平均每年接待各种顾客1000万人次，销售额达1.1亿美元 借鉴意义：巴尔摩内港为滨水区改建的经典范例，通过