杭州某地产体验区各阶段设计导则.doc

体验区各阶段设计导则（2009.12版） PAGE 第 PAGE 11 页 共 NUMPAGES 11 页 ***地产 体 验 区 各 阶 段 设 计 导 则 目 录 （按住Ctrl并单击鼠标以跟踪链接） HYPERLINK 体验区选址规划 HYPERLINK 售楼处土建施工图设计 HYPERLINK 样板房土建施工图设计 HYPERLINK 体验区景观导示设计 HYPERLINK 售楼处室内装修装饰设计 HYPERLINK 样板房室内装修装饰设计 HYPERLINK 一、体验区选址规划 输入项目 ：《项目总体规划设计方案》 输出项目 ：《体验区修建方案》 阶段成果 ：《体验区修建方案》 输出项目管控要点： 根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样板房； 根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置； 售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：①单行道反方向车辆无法直接到达或主要道路处于施工期无法通行；②沿途交通道路品质低；③项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长； 对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次影响； 考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌选定初案； 考虑体验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施； 控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期；计算土建及装修周期,一般在3个月左右(不考虑地下室因素); 考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对体验区开放的影响。 样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具； 体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过150米，否则应配备电瓶车等交通工具； 体验区内应设置不小于10个停车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点； 售楼处和临时样板房的地坪标高应高于室外道路地坪标高600-900 样板房选型原则：量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度; 样板房选址原则： = 1 \* GB3 ① 主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略； = 2 \* GB3 ② 主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡； = 3 \* GB3 ③ 若样板楼无电梯，则样板房所选楼层不宜过高； 临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计。 为了有效地进行成本和品质控制，体验区(售楼部，样板区和样板景区)的总面积应不宜超过10000-15000平方米。 二、售楼处土建施工图设计 输入项目 ：售楼处土建方案和施工图 输出项目 ：营销部《售楼处土建方案设计审图意见》和《售楼处土建施工图设计审图意见》 阶段成果 ：《售房部土建方案图》、《售房部土建施工图》 输出项目管控要点： 与该项目的建筑风格结合；与该项目推广主题和调性的吻合； 首先考虑售楼部是永久建筑（如入口会所,沿街商业）还是临时建筑？和售楼部与样板区的关系.售楼部内含样板房还是楼外临时样板房或现场永久样板房？ 客户参观动线有利于销售道具的使用； 各功能区的划分和各区域面积的需求： 表: 各功能区划分和各区域最小面积需求 功能区名称 最小面积(㎡) 必须设置的功能区 可选设置的功能区 备注 入口门厅 接待咨询台 模型展示区 350 ★ 洽谈区 120 ★ 含吧台区 财务收银区 15 ★ 要求位置相对安全、可设置收银台前室 签　约　区 30 ★ 建议设置3组，有隔断的形式。方便面对面服务，尤其针对网签项目。 置业顾问办公室 20 ★ 营销经理办公室 8～10 ★ 储　藏　室 20 ★ 含置业顾问更衣间 公用卫生间 30 ★ 宜设置儿童专用洗手台；男士小便斗 保　安　室 10 ★ 保　洁　室 10 ★ 含拖布池（5㎡，靠近卫生间但独立）及保洁储藏室 投　影　室 25 ★ 工法展示区 20 ★ 儿童娱乐区 30 ★ 总　面　积 (㎡) 700 615 85 功能区面积不包括通道区域（含楼梯间）、强弱配电间、管井、风井等辅房面积 下 售楼处天棚梁下净高：主厅面积200㎡以下，5400≥梁下净高≥4200以上（吊顶高度为4800MM－3600MM）；主厅面积200--500㎡，8400≥梁下净高≥5400以上（8400可为一二层中庭连通的共享空间、吊顶高度为7800MM－48