理财规划实务 项目四 消费支出规划 项目四 消费支出规划电子教案（讲义）.doc

PAGE 一PAGE 36一 任务十 认识房地产和房地产投资 〖教学思路〗 本任务通过任务描述、任务分析和任务实施，引领学生了解房地产的相关知识，掌握个人房地产投资的相关知识，能够根据实际情况选择适合的投资方式，能够正确评估房地产投资价值。 〖教学准备〗 个人理财视频资料，案例资料，课件资料 〖教学内容〗 10.1任务描述与分析 10.1.1 郑小姐 27岁，家在外地，大学毕业以后留在北京工作，现为一家IT外企的职员，月薪7000元，保险齐全。目前是租房单独居住，一室一厅的房月租约2000元， 正考虑以分期付款形式买房。除房租之外大部分的工资都花在购买衣服化妆品上了，由于购买的都是高档品牌的产品，因此开销不是一笔小数目，然后加上每月出去吃饭、打车、泡吧的消费，月月光不说，很多时候无计划的信用卡刷卡超前消费让她成为不折不扣的“负女”。 理财目标：随着年龄增长，想要改变银行存款不超过5位数的现状，并想在北京买套房子让自己有安定感。 10.1.2 1.郑小姐基本情况分析： 郑小姐的情况是现在白领群体中颇为常见的，单身时期的理财观念比较欠缺，财务基础较薄弱，少有存款但又无暇顾及投资活动，同时希望有一个安定的居住环境。实际这一时期正是资金原始积累阶段，打好财富金字塔的根基是十分重要的。该时期是郑小姐财富的积累期，且花销较大，虽然目前资产不高，但收入较高，建议处于此阶段的她，应一边挣钱一边攒钱，再购置住房。建议第一个目标最好不要定得太高，所需达到的时间在2-3年之内左右最好，如购房。当达到第一个目标后，就可定下难度高一点、花费时间约3~5年的第二个目标，如买车。 2.郑小姐财务情况分析： （1）偿债能力不强：一旦购房，她的负债只有房产按揭，她的偿债能力不强，购房会对她造成较大的资金压力。 （2）风险承受能力较强：郑小姐属于高风险承受能力者，无太多经济负担，因此郑小姐比较适合有一定风险性的投资品种。 10.2 任务精讲 10.2.1 1.房地产的概念 房地产是房产和地产的合称，房产是物业建成后的置业投资，地产是购买土地使用权的开发投资。对个人所说的房地产一般是指房产。 2.房地产的分类 （1）房地产按性质分类，分为商品房、安居房、解困房、经济适用房、房改房。 商品房，是指由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 安居房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。 解困房，是指各级地方政府为解决本地城镇居民中的特别困难户，困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。 经济适用房，是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半增收，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。 房改房，是指城镇职工根据国家和县级以上政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或标准价购买已建公有住房。按成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般5年后归职工个人。 （2）房地产按时间分类，分为期房和现房 期房，即预售商品房，是指从开发商取得“商品房预售许可证”可以公开发售开始，直至取得房地产权证的商品房。购房者购买预售商品房时应签订“商品房预售合同”。 现房，是指购房者在购买时已经整体竣工并通过交付标准的各项验收，可以正式入住的商品房，即开发商已办妥“房地产权证”的商品房。购房者在购买现房时应签订“商品房买卖合同”。 房地产按性质分类按时间分类期房房改房经济适用 房地产 按性质分类 按时间分类 期房 房改房 经济适用房 解困房 安居房 商品房 现房 图10-1房地产分类图 10 1.房地产投资的概念 房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。房地产投资同时涉及房地产与金融资产的组合安排。 2.房地产投资的方式 个人投资房地产的方式包括： （1）直接购房。 投资者用现款或分期付款的方式直接购置房屋，可自住、可出租或出售，以获得利润。这种投资方式适合资金实力较强的家庭。 （2）以租代购。 投资者签订购租合同，租户可在一定期限内购买此房，并以租金抵消部分房款。这种投资方式适合开始资金不够，以后收入增加有能力购买的家庭。 （3）以租养贷。 投资者贷款购买住房，然后通过出租此房屋的租金来偿还贷款，贷款还清后将完全拥有此住房。这种投资方式适合当前已有相当数量的资金，但以后收入可能不稳定的家庭。 （4）买卖楼花。 ☆ 知识链接10-1 ☆ 楼花 楼花 “楼花”一词最早源自香港，由霍英东创造。它是地产物业市场的一个名词，是一种投资工具——不动产期货，是指尚未