上海某项目定位报告.ppt

2.4 项目产品是什么？ 多层与小高层的中高档公寓类产品 类 型 定 位 占地 159216 m2 容积率1 限制高度 12层(36m) 建筑密度≦24% 政策性要求 “90-74” — PENTHOUSE 大平层 蚂蚁工房 — 花园洋房 花园洋房 70+90 备注 0.95 0.8 0.15 0.984 0.121 0.139 0.724 容积率 2.29 6 170 14.13 22131.02 130三房 3.01 4 128 12.30 19265.14 150四房 11.33 — 1740 100 156669 合计 2.30 7 168 6.73 10180 60 一房 7 168 9.01 13620 80一房 18.36 1-4层 520 68.78 104000 200四房 顶层 65 15.48 23400 360 20.66 — 921 100 151200 合计 6.03 12 1441 73.58 115272.4 80二房 建筑密度(%) 建筑层数 套数 面积比(%) 总面积(m2) 平均面积 泛城观点： 方案一：完全符合政策、批准可能性大、贴近市场 方案二：走特色产品路线、针对特殊人群、吸引眼球 2.4 项目产品是什么？ 2.5 项目客户在哪里？ 为改善当前 居住条件 虹桥交通枢 纽动迁居民 青浦徐泾项目客户群 范围划定 未来镇域规划 17万人口 规划都市型 工业园区的 从业人员 来自整个上海市，传统型购房者，寻找面积、户型、环境更为理想的住宅。 多为徐泾或者青浦地区的本地人群。 来自整个上海地区，关注区域未来发展和社区的生活氛围。 虹桥交通枢纽动迁居民 未来规划人口导入 为改善当前居住条件者 虹桥综合交通枢纽工程规划设计，有相应数量的动迁居民需要购房。 过去的几年，该区域商品住宅供应失衡，别墅等高端物业过多，公寓过少。 根据徐泾的发展与规划，徐泾总体规划2020年人口将达到17万。 现有公寓楼盘销售情况显示，徐泾当地及外来务工者是主要客户，也有少部分市区人； 相对周边其他区域，徐泾房价较低，会吸引部分其他区域的客户。 部分传统型购房者，寻找面积、户型、环境更为理想的住宅。 2.5 项目客户在哪里？ 产业发展人口 现有当地电子信息和生物制药产业的迅速发展，吸引了大量外来务工人员； 规划的都市型工业园区将有大量从业人员，增加了本项目的潜在客户 泛城观点： 方案一：完全符合政策、批准可能性大、贴近市场；产品类型中大部分为居家型，符合市场发展，总价不高，并辅有少量舒适性较高的高档住宅。 针对客户人群：多为徐泾或者青浦地区的本地人群，以及一些来自上海地区的传统购房者，也包括未来产业园区的从业人员。 方案二：走特色产品路线、针对特殊人群、吸引眼球；产品特点在于追求特色，以大平层和PENTHOUSE为主、蚂蚁工房为辅，体现居者独特的潮流走向和价值品味。 针对客户人群：主要针对能够接受中心城区以外地域生活环境的人群，尤其是处于事业起步、资本原始积累期的年轻群体。 2.5 项目客户在哪里？ 　3 项目产品建议 2.1 方案一 规划特点：严格按照“ 套型建筑面积90m2以下住房面积所占比重大于开发建筑面积的74% ”的指标限定，采用高层电梯公寓和多层花园洋房的产品组合。 建筑分类：小户型产品采用12层电梯公寓建筑，一梯两户，平均面积80 m2 ，共20栋，，主要排布在地块北侧。 大于90的产品采用多层花园洋房建筑，分带电梯和不带电梯两种，各有7栋和8栋，排布在地块的南侧。 建筑风格：简约、现代、灵动空间。 借鉴案例：苏州，枫情水岸 2.1.1 建筑规划定位 3.01% 4800 7.38 128 0.121 12.30 19265.14 150 m2 11.33% 18040 100 1740 0.984 100 156669 合计 2.29% 3640 9.79 170 0.139 14.13 22131.02 130 m2 6.03% 9600 82.83 1441 0.724 73.58 115272.4 80 m2 覆盖率 覆盖面积 （平方米） 比例 % 户数 容积率 比例 % 建筑面积 （平方米） 产品类型 2.1 方案一 2.1.1 建筑规划定位——技术经济指标分析 100% 156500 100% 1740 合计 4层无电梯 12.27% 19200 7.36 % 128 四房 150m2 6层电梯 14.12% 22100 9.77 % 170 三房 130m2 12层电梯公寓 41.41% 64800 41.38% 720 大二房 90m2 12层电梯公寓 32.20% 50400 41.