北京星河城三期商业策划报告.docx

星河城商业策划 目 标 一：星河城商业策划的目的 二：星河城社区商业的类型与 作用 星河城商业策划的目的 】 促进销售，提升项目形象，完 善星河城产品。 消费者买的什么是房子，是居住， 是生活的一部分。 开发商卖的是什么是房子， 是居住 环境，是生活环境。 设计优秀的户型 + 良好的小区规划 + 合理的商业配套 = 满足消费者需求的居 住环境 按行销观念只有满足需求才能获得利 润，社区商业是居住环境的一部分是开发 商满足消费者必不可少的部分。 星河城总体规划建筑面积 112 万平 米，规划总户数 6132 户，三期 G 地块总 体规划建筑面积 50 万平米，规划户数 3882 户，预期入住总人口将达到 17000 余人，商业配套设置的合理与完善与否关 系到业主的生活品质，关系到星河城产品 的品质，关系到消费者的消费取向。 在西南板块整体房地产价格飙升的市 场背景下，项目之间的竞争将是一个全方 位的竞争。根据消费者关注度的不同将在 户型、社区的规划、交通条件、 商业设置、 社区文化品味等多方面竞争。 星河城作为百万平米规划的大社区， 商业配套设施的完善和合理的规划能够直 接带动住宅的销售。 另外，因为星河城项目较大，住宅分 布的条件差异性较大，很容易造成产品价 值会有比较大的差异。社区商业元素的加 入，将会有效的平衡这种差异，住宅、景 观、商业将会更有效的区划环境，使整个 项目更有机的融为一体，平衡个体价值差 异，可以解决外围住宅、低层住宅难销售 的问题，尤其是沿街塔楼部分的低层住宅 较受冷落，而如果有较好的商业设施，则 容易实现市场推广。 因此，对商业面积的合理规划与一个 较好的远景描述会保证住宅部分的销售顺 利进行；此外，考虑商业物业的特点提出 一个相对合理的考虑到业态组合，管理招星河城 112 一个相对合理的考虑到业态组合，管理招 星河城 112 万平米，预期社区居民达 个相对稳定，优秀的居住环境。满足社区 居民生活需求，提升项目的品质，创造品 牌。 保证社区生活品质 ,提高业主 对星河城产品及品牌的认可与 拥护 星河城提供的不仅仅是一个家庭的 住所，而将是一个更好，更舒适的生活环 境。在社区中， 业主的各种需要将被满足。 生活必需品、餐饮、娱乐、社交、… 因为人的社会性，社区商铺往往是一 个社区中最具人气的场所。一个商铺或商 业中心对社区的活力影响是很大的，社区 商业为业主提供了娱乐与社交的场所，而 社区的旺盛人气则为商铺提供了消费支 撑，所以作为百万平米大规模社区的星河 城，其商业的合理配置将是其成功的重要 基础。 挖掘社区商业价值、 实现商业 盈利 到 17000 余人，自然会带来相当的人气。 众多的小区消费者的生活购物及其它方面 的需求，代来巨大的商业机会。合理的规 划商业配置，最大限度的满足小区业主的 需要，实现最大的利润。在这个经营循环 中，合理的环境布局，合理的商业业态的 安排与平面排布对经营的市场前景相对较 为重要。 选最适合的业态 --做合理的布置 --得 到最大的商流 -- 最大的利润结果 -- 最好的 资产收益 【 社区商业的类型与作用 】 社区商业则是以社区为载体， 以社 区范围内的居民为服务对象，以便民、利 民、满足和促进居民综合消费为目标的属 地型商业。社区商业是城市商业空间中的 一个重要层次，它是相对于城市中心区商 业、区域型商业和邻里型商业而言的，其 在规模大小、提供的商品种类、服务的范 围等方面都介于区域型商业和邻里型商业 之间。社区商业的发展与城市商业空间布 局的有关原理和关注社区居民消费趋向的 多元化、主题化、个性化有关。 社区商业的优势，设施比较齐全，极 大地方便了居民的生活。社区商业具有满 足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需 求的功能。它利用地缘优势，及时、准确、 全面地了解居民的需求动态，通过科学组 织生鲜、日杂等日常生活用品，合理安排 服务设施如银行、邮政、电信、医疗中心 等公共事业，干洗、裁剪、餐饮等日常服 务设施，以及滑冰场、电影院等娱乐设施。 从而满足了人们“一站式”购物的要求，既 节约了居民的购物成本，又避免了居民长 途驱车购物的麻烦，为居民的生活带来极 大的便利。 业态多样化，改变了社区商业的布局。 社区商业不仅有百货、超市、便利店、折 扣店、仓储店、等，还有餐饮、健身、旅 行社、美容美发店等休闲娱乐商店，这种 综合性、多元化的商业业态，不仅满足了 社区居民的日常生活需要，提高了社区居 民生活质量。 投资前景看好，催生了新的商机。社 区商业的开发建设正在经历从无到有、从 混乱无序到整体规划的变迁，带来了许多 新的商机。一般来说，商业用房的成本和 纯住宅用房的成本差不多，但其利润却比 住宅用房高很多，合理的配套使社区商业 具有可观的升值潜力。在北京，住宅物业 与商