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（产品管理）北京 LOFT 产 品的主流形态研究 北京 LOFT 产品的主流形态 文/ 北京思源常营项目组 当今主流的 LOFT 项目，于产品形态和设计上有哪些特点呢？本文筛选了北京市场于售的公 建 LOFT 项目，通过取样分析，总结出以下壹些明显规律（注：以下市场数据均来自网络及 市场调研，可能存于部分偏差）。 规划设计 “商改住” LOFT由于用地条件限制，规模普遍比较小，于 10 万平米以下，可售面积于 3 ～ 5 万平米的占了壹半的市场份额，多为壹栋或俩栋楼体。 由于非住宅立项，于规划和建筑指标上没有日照、采光、楼间距、绿化率的限制，因此现有 产品建筑密度普遍较大，呈现为以塔楼为主，高层或小高层建筑居多，容积率偏高，无绿化 等基本规律。居住密度偏高通常是公建项目的普遍特点。 公建项目由于不受“住宅禁商”的限制，因此有 3/4 的项目均设有住宅底商，其他 1/4 纯 LOFT 产品由于社区规模较大，因此商业为独立商业和地下商业。另外有超过 30% 的项目加 入了部分平层产品来做足限高及增加客群。 由于 LOFT 本身为壹种偏前卫产品，因此建筑风格普遍偏向城市化、现代化、时尚化，以现 代简约风格为主。 产品设计 于售项目中以小户型产品居多，主力面积区间于 30 ～70 平米之间浮动，按双层计算折合使 用面积于 60 ～140 平米之间，相当于平层的紧凑型 1～3 居；同时小面积成就了低总价，能 够满足过渡型客户及投资客户对面积和价格的需求，存于对平层产品进行分流的优势。可是 受楼体结构限制，小开间长进深的户型较多，居住舒适感方面较弱。 当前于售项目中以精装项目居多。 此类项目多集中于城区成熟板块， 甚至是寸土寸金的商圈， 因此均以精装等“成品户型”出现，报价于 1000 ～2500 元/ 平米之间浮动，且部分项目仍 赠送全套品牌家电，以吸引投资人群和高品质人群。 毛坯项目则出当下较偏僻的区域，以郊区和非中心城区居多，以“半成品”户型出售以拉低 售价，多定位于经济型项目。但由于 LOFT 存于壹定的装修难度和较高的装修成本，毛坯项 目则多选择为客户进行部分前期装修，通过二次收房的方式实现。 50% 的毛坯项目提供搭建 层隔板， 2/3 的项目提供搭建下层卫生间及厨房的隔墙，上层则预埋好管线接口，于为客户 节约壹定成本的基础上，最大限度的保留 LOFT 的优势，方便客户自主改造。 设有挑空的项目多为精装项目，由于多定位为“舒适型”住宅，因此于户型设计上会普遍利 用挑空空间来增加居室的品质感和舒适度，挑空位置根据户型设置不同有所变化，壹般临窗 处挑空居多。毛坯项目由于定位经济型住宅的居多，普遍不设挑空，以增加户内利用面积。 目前，市场上 LOFT 仍以精装项目居多，超过半数的项目均会设计挑空，来突现 LOFT 的优 势。 由统计结果能够见出，目前 LOFT 层高普遍于 4.89 ～5.6 米之间浮动，多数集中于 5.3 米之 上，这是保证上下层分割后居住舒适度的下限。去除隔板（ 200mm ）和装修吊顶（未定） 的高度， LOFT 单层层高可控制于 2.3 ～2.6 米之间， 略低于国家标准的 2.7 米普通住宅层高， 对居住舒适度有壹定影响，但 LOFT 特有的上下层空间分割、大落地窗及居室挑空均可对层 高不足进行弥补。因此，多数项目出于做足建筑总限高的考虑，且不会做到 5.5 米和 6.1 米 的上限。 同时，多数产品下层的层高略高于上层层高，以满足下层作为主要活动空间的舒适度，仍有 1/3 的项目采用了均分的方案。 公共设施 繁