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(产品管理)房地产公司的 开发产品结转成本时怎么 结转 房地产公司的开发产品结转成本时怎么结转 按土地开发支出划分和归集的原则; 房地产开发企业开发 的土地,按其用途可将它分为如下俩种: 壹种是为了转让、 出租而开发的商品性土地 (也叫商品性 建设场地);另壹种是为开发商品房、出租房等房屋而开发 的自用土地。 前者是企业的最终开发产品, 其费用支出单独构成土地的 开发成本;而后者则是企业的中间开发产品,其费用支出应 计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中 设置的“开发成本——土地开发成本”科目,它的核算的内 容,和企业发生的土地开发支出且不完全对口,原则上仅限 于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品 房、 出租房等房屋而开发的土地, 其费用可分清负担对象的, 应直接计入有关房屋开发成本,于“开发成本——房屋开发 成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地,分不清负 担对象,应由俩个或俩个之上成本核算对象负担的,其费用 可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集,待 土地开发完成投入使用时,再按壹定的标准(如房屋占地面 积或房屋建筑面积等)将其分配计入有关房屋开发成本。如 果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性 土地的壹部分,则应将整块土地作为壹个成本核算对象,于 “开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开 发支出,计算其总成本和单位成本,且于土地开发完成时, 将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时,再将使用 土地所应负担的开发成本,从“开发产品”账户转入“开发 成本——房屋开发成本”涨户,计入商品房、出租房等房屋 的开发成本。 二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 (壹) 土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的 归集,又有利于土地开发成本的结转,对需要单独核算土地 开发成本的开发项目,可按下列原则确定土地开发成本的核 算对象: 1 .对开发面积不大、开发工期较短的土地,能够每 壹块独立的开发项目为成本核算对象; 2 .对开发面积较大、 开发工期较长、分区域开发的土地,能够壹定区域作为土地 开发成本核算对象。成本核算对象应于开工之前确定,壹经 确定就不能随意改变,更不能相互混淆。(二)土地开发成 本项目的设置企业开发的土地,因其设计要求不同,开发的 层次、 程度和内容均不相同, 有的只是进行场地的清理平整, 如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整;有的除了场地 平整外, 仍要进行地下各种管线的铺设、 地面道路的建设等。 因此,就各个具体的土地开发项目来说,它的开发支出内容 是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计 制度规定的成本项目,设置土地开发项目的成本项目。对于 会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目,如建 筑安装工程费,配套设施费,可不必设置。根据土地开发支 出的壹般情况,企业对土地开发成本的核算,可设置如下几 个成本项目: (1 )土地征用及拆迁补偿费或土地批租费; (2 ) 前期工程费;( 3 )基础设施费;( 4 )开发间接费。其中土 地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开 发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,及有 关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残 值应估价入账且冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取 得的,应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期 工程发生的费用,包括规划、设计费,项目可行性研究费, 水文、地质勘察、测绘费,场地平整费等。基础设施费是指 土地开发过程中发生的各种基础设施费,包括道路、供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指 应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项 目如要负担

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