知名地产SSGF新建造体系成本浅析.ppt

4、SSGF新建造体系专项分析-预制板墙+墙纸 预制板墙施工 预制板墙完成面 墙纸完成效果图 * 5、SSGF新建造体系专项分析-楼地面防水成本 阳台涂刷防水 卫生间涂刷防水 地下室底板干撒防水 * 6、SSGF新建造体系专项分析-穿插施工 楼层止水系统 收集池 * 7、SSGF新建造体系专项分析-屋面pc保温 结论：品质提升比传统工艺显性成本增加建筑单方约3.48元/㎡ 屋面PC产品背面 屋面PC产品正面 屋面PC成型效果 * 影响SSGF新建造体系工艺成本变动因素 * 1、影响因素分析——楼层数分析（铝合金模板及爬架） 楼层数影响铝模的租金，从而影响显性成本。以茶山项目为例，铝模对比木模单方造价差异如下： 结论：楼层为22层以上时，铝模比传统木模节约成本。 爬架系统亦受楼层的影响，经过了解，在30层以上使用爬架系统与传统脚手架成本是持平的；楼层数越少，爬架成本分摊的成本越高。 22层 建筑单方（元/㎡） * 2、影响因素分析——预售节点 1、东莞市房地产项目办理商品房预售许可证要求7层以上项目应已完成2/3（且不少于7层的结构工程）才给予受理。考虑各地方政府规定不一，有些地方政府规定是正负零、主体结构1/3及主体封顶。 2、SSGF新建造体系工期节约时间主要是通过施工前合理策划，实现主体、装修、地下室、园林、外墙面全穿插施工；在主体正负零至主体封顶与传统标准层结构施工工期均按5.5天/层计算，故预售节点并不影响隐性成本；若实际施工标准层工期＜5.5天/层，则隐性成本节约更多，反之则隐性成本节约将减少。 * 3、影响因素分析——审图及图纸标准化 因东莞市地区特殊性，政府规定房地产项目需领取施工许可证才可开工，项目拿地之后需花费4个月左右完成开发报建工作，才能获取施工许可证开工，故在区域推广使用新建造体系过程中，有充足时间进行户型选配、施工图审图把控及图纸深化工作，可以更好的控制设计变更，降低成本风险；同时，标准化便于工程质量管理，减少后期质量维修费用。 * 4、影响因素分析——招标采购及合同签定 1、采用SSGF新建造体系，需要有足够的、匹配的、优质的供应商，通过招标或者战略合作的方式有效控制成本； 2、采用SSGF新建造体系，对项目的招采计划及签定合同计划要求更加严格，需要项目根据穿插施工需要等运营节点的要求进行倒排招标及采购计划，将招采工作前置，明确什么时候要立项，明确什么时候要定标，明确什么时候要签定合同，才不会影响项目的进场及实现工期的节余。 * 5、影响因素分析——供应商资源 项目采用SSGF新建造体系，体系中的新型材料供应补给及时性影响项目开发工期，项目周边是否有供应商材料加工厂、材料运输半径范围均影响成本。以预制板墙材料为例分析如下： 结论：预制墙板材料运输每增加100km运距，运费增加主材费约5元/㎡，折算建筑单方增加1.76元/㎡。 备注：运费依据依墙板供应商上报，运距100km运输费用为10元/㎡，装卸费为1元/㎡，运距200km运输费用为运距100km的1.5倍，运距300km运输费用为运距100km的2倍作为测算依据 * 6、影响因素分析——工期节约 背景：1）考虑其他区域若前期报建时间不像莞深区域在开发的关键线路上，实施新建造体系所需要的前期筹备时间（包括图纸深化等），将影响到总工期缩短（219天）大幅减少，或者可能因此影响项目456管理目标的实施； 2）同时，若保障体系（包括铝模供应、爬架供应、总包资源等等）存在不匹配，穿插施工将难以有效组织，工期可减少幅度也将降低 监控资金比例5%，工期每节约一个月，隐性成本可节约11元/㎡。 监控资金比例20%，工期每节约一个月，隐性成本可节约18元/㎡ 建筑单方（元/㎡） 建筑单方（元/㎡） 工期节约 工期节约 * 7、影响因素分析——产品去化率 考虑每个城市市场因素差异，各项目产品销售去化率不一，受政府监控资金的金额有高有低，从而影响隐性成本，以茶山项目为例，采用新建造体系下不同去化率对成本影响如下： 备注：销售去化率能满足项目经营现金流持续为正时，将预售监控资金对外投资，按4.75%计息。 监控资金比例5%，综合成本差异在1.43元/㎡左右 监控资金比例20%，综合成本差异在5.74元/㎡左右 建筑单方（元/㎡） 建筑单方（元/㎡） 去化率 去化率 * 8、影响因素分析——监控资金比例 茶山项目按监控资金比例为5%，去化率90%测算。根据项目开发资质不同，预售监控资金比例不同，影响SSGF新建造体系的隐性成本，不同监控资金的比例影响如下： 结论：随着监控资金比例越大，SSGF新建造体系节约的隐性成本愈明显 SSGF新建造体系 建筑单方（元/㎡） 监控资金比例 * 第四部分 推广SSGF新建造体系工艺分析与建议 * 推广SS