对房地产行业的pest分析（1）.pdf

对房地产行业的pest 分析 一 政治法律环境 最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制 疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了 很大的影响。其中有： 1、 税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 1 ○前期营业税优惠政策有力地促进二手房 市场 2 ○部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经 显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 2、 限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或 未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设 工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得 发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管 部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发 企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商 的资金来源，规范了房地产行业。 3、 规范土地储备管理 1 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴 交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应 以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土 地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 4、 加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自 住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住 房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建 筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括 本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住 房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款 比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请 购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得 低于 40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了 消费者购买房屋的成本。 5 切实调整住房供应结构 着重发展中低价位、中小套型普通商品住房、经 济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建 设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城 镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极 发展住房二级市场和租赁市场，以解决低收入家庭的 住房困难。 2 6，进一步整顿和规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更 项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 具体的政策和法律都包含在这六条中。而这些政策， 法律的制定都切中在房地产业要点上。对资金，土地 来源，购房者三方面进行控制，从根本上解决问题。 今年由于房地产政策的实施，广州，深圳，上海，北 京等城市的房价都出现了价格下降的趋势。而老百姓 对于这些情况都持着等待的态度，希望着房价的继续 下降。而购房者的这种态度必然导致了房地产商的资 金来源短缺，资金成本增加所以会保持一定的速度降 价。这就是政府政策，房地产商，购房者之间的博弈 过程。 二 经济环境 我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着 较为密切的相关性，国内房地产的周期与 GDP 增长 有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。 但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个 对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家 的经济环境变化如下： 1 国民生产总值持续高速增长 3 这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因 为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国 连续 GDP 超过 10%。连续这么多年的经济飞速发展， 人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致 了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不 少人选择了买房。所以房地产业火热，房价上涨。 2 提高存款准备金 中央银行存款储备进持续提高，这一提高将会进 一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。 不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来 说，只是一种牵连。同时，由于现在的房地产行业的 筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可 以挺过去。 3．存款加息 去年银