民法和民诉第17天参考答案.pdf

方志平民法民诉带背冲刺案例 民法第17 天 房屋租赁合同 情景1：【未办理备案登记的房屋租赁合同但实际履行合同有效】 答：否。（有效） 1、房屋租赁合同备案登记不是合同有效的法定条件。 2、当事人约定备案登记作为房屋租赁合同生效条件，属于附条件的合同，该约定对当 事人具有法律约束力。 3、虽然未办理备案登记手续，但是当事人实际履行合同，则依据 《房屋租赁解释》第 4条规定，合同仍然生效。 情景2：【不定期租赁】 起跑点：租赁合同期限；解除租赁合同 、甲乙以口头形式签订租赁合同，为期 年。 1 5 、根据 《合同法》第 条规定，租期 个月以上未采用书面形式，属于不定期租赁。 2 215 6 3、根据 《合同法》第232 条规定，不定期租赁中，当事人可随时解除合同。出租人乙 解除合同应当在合理期限之前通知承租人甲。 情景3：【房屋租赁合同法定承受】 起跑点：承租使用权 1、乙甲形成合法有效房屋租赁合同法律关系。 2、承租人甲死亡，丙是与其共同居住的人。 3、根据 《合同法》第234 条规定，承租人死亡的，与承租人生前共同居住的人可以按 原租赁合同继续租赁该房屋。 4、故丙可行使承租使用权。 情景4：【房屋租赁之返还原物和占有】 起跑点：主张权利 1、丙基于房屋租赁合同法定承受，成为房屋直接、有权占有人，有权依据 《物权法》 第243 条规定，请求无权占有人戊返还房屋。 2、丙基于占有人身份，有权依据 《物权法》第245 条要求侵占人戊返还占有。 1 情景5：【出租人维修义务】 1、【维修热水器】 起跑点：更换热水器，更换热水器的费用 1、租赁房屋内的热水器坏了，依据 《合同法》第220条规定，出租人应履行维修义务。 2、出租人不履行维修热水器义务，承租人更换热水器，根据 《合同法》第221条规定， 应由出租人张某承担该费用。 3、李某也可根据 《民法总则》第121条关于无因管理的规定，要求出租人张某支付管 理费用。 2、【维修瓦片】 起跑点：维修问题、维修费用负担问题 1、乙告知甲房屋漏水，但未就房屋维修义务作特别约定。 2、根据 《合同法》第220 条规定，应由出租人履行租赁物的维修义务。 情景6：【租赁添附物归属规则和费用规则】 1、【装修之空调】 起跑点：购买空调的费用，装饰费用负担 1、李某和张某之间形成合法有效租赁关系。 2、双方未约定购买空调费用问题。 3、依据 《房屋租赁解释》第10条、12条规定，应由承租人自负装饰装修费用。 2、【装修之别墅】 起跑点：（擅自）装修问题 1、甲与乙之间形成合法有效的房屋租赁关系。 2、承租人擅自对房屋进行装修。 （1）出租人可根据《房屋租赁解释》第13 条规定，向擅自装修的承租人主张违约责任。 （2）出租人可根据 《侵权责任法》第6 条向擅自装修对房屋造成损害者主张过错侵权 责任。 （3）出租人可解除该合同，并请求承租人承担赔偿责任。 3、【租赁合同的解除】 答： 1、甲乙之间形成合法有效的房屋租赁合同法律关系。乙擅自打掉承重墙，构成违约和 侵权。 、甲可依据 《侵权责任法》第 条规定要求乙承担过错侵权责任。 2 6 、承租人违反约定使用租赁物导致损害，甲也可依据 《合同法》 、 、 条的 3 217 218 219 2 规定，出租人有权解除合同并索赔。 情景7：【房屋转租法律关系】 问1：如乙公司擅自转租，则甲公司有什么法律救济措施？ 答： 1、甲乙之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。 2、乙擅自将房屋转租给丙公司。