大酒店投资估算报告.doc

1.项目投资评定 1.1项目投资评定说明 项目投资评定，是站在投资者角度，研究酒店整个开发过程，对项目标总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目标投资利润，编制各期净现金流量，对酒店项目标财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。 对酒店开发过程模拟为：第1年前六个月计划为止损、下半开始盈利，估计3年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增加期，待取得正当营业许可证以后，可考虑酒店整体转让，回收资金。 本汇报仅从项目投资和经营角度分析项目标可行性，因为现在没有营业执照无法经过正当正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩和有和正当执照酒店有着一定差距。 酒店总投资额，经营期间营业收入和经营成本，均基于估计数据。 本汇报投资评定中，对项目进行3年财务模拟估计，期间所发生项目标品牌及酒店市场增值部分，不在此次测算考虑之中。 假设本项目在未来使用年限内，每十二个月可取得稳定年净收益，利用收益还原法测算本项目标未来售价，估算价格可能相对比较保守。 1.2酒店基础主体组成 郁金香酒店公寓项目关键主体组成以下： 序号 指标 数量 单位 1 面积 平方米 2 层数 3 客房数 380 间 1.3投资成本估算 1.3.1测算依据 总成本测算转让方提供投资成本估算数据为基础。依据酒店现在资产提供数据，酒店成本资产组成：（估计200万投资成本明细） 序号 内容 金额 1. 房租成本 1.1 房间面积 m2 1.2 房间数量 间 1.3 现在租金 2. 设施设备 2.1 门窗工程改造 2.2 广告费用 2.3 门锁系统 2.4 酒店管理系统 2.5 办公设备 2.6 卫浴改造 2.7 空调维护 2.8 水电能花费用 2.9 布草洗涤 2.10 物业管理 2.11 电视电话 3. 内装修 3.1 内装修工程（含家俱、饰品） 汇总成本明细以下： 序号 项目 总价（万元） 1 房屋租金 2 转让费 3 基础设施改造费 4 内部装修 5 管理费用（人力成本） 1.4经营测算 1.4.1测算依据 酒店经营情况测算，是站在酒店经营者角度，对酒店进入经营期后营业收入、成本费用支出及经营利润进行估计。 经营测算以现在企业经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，估计第十二个月出租率为75%，每十二个月以5%幅度递增，平均房价以每十二个月10--20元递增。酒店经营期前三年各项经营情况估计以下： 年限 项目 估计数据 月营业额（万元） 第十二个月 客房数 50 出租率 75% 平均房价 120 月平均营业额（13.5） 第二年 客房数 60 出租率 80% 平均房价 130 月平均营业额（18.72） 第三年 客房数 75 出租率 85% 平均房价 140 月平均营业额（26.775） 年限 项目 估计数据 盈利能力 第十二个月 人力成本 2万/月 物业成本 7万/月 经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 1.5万/月 利润（3万/月） 第二年 人力成本 2.5万/月 物业成本 8.4万/月 经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 1.8万/月 利润（6.02万/月） 第三年 人力成本 5万/月 物业成本 10.5万/月 经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 2.1万/月 利润（9.175万/月） 经营成本数据以下： 1.4.2经营收入 估计酒店经营期第十二个月经营收入利润为36万元占投资总额200万18%。其中，第二年利润收入72.24万元，占回收投资总额36%；第三年利润收入110.1万元，占55.05%。以后，估计3年回收全部酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内！ 1.4.4第三年转让价格估计 利用收益法对本酒店3年后市值进行预估。依据酒店整个经营期间净现金流量贴现，估计到时连同营业执照及80间房间数量市场价值为400万左右。 1.5项目财务评价 1.5.1静态盈利能力 项目总投资额为200万元。 项目利润总额400万元，税后利润380万元。 项目内部收益率为26.92%。 项目投资利润率达成190%。 全部投资回收期为：（含建设期两年）。即单纯经过酒店经营收益，经营可回收总投资成本。 各项静态财务指标计算结果以下表所表示： 序号 指标名称 单位 数量 1 项目总投资 万元 39040 2 营业收入 万元 1320XX 3 营业税金及附加 万元 3590 4 利润总额 万元 89377 5 所得税 万元 22344 6 税后利润 万元 67033 7 内部收益率 % 26.92% 8 投资利润率 % 172% 1.5.2动态盈利能力 依据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。 全部投资财务净现值为119920万元大于0，项目可行。 全部投资内部收益率为26.92%，大于内部收益率8%。 　 全