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许豫宏教授:旅游地产的产业化构建内涵
盛方咨询原创
目前,我国开发的旅游地产项目已超过百个,主要分布
在北京、青岛、海南、广东、四川、福建等旅游资源丰富的
省份。其中,以高尔夫、山地、滑雪为主题的休闲度假物业
已超过 80 家;分时度假项目超过 30 家;而在青岛,涉足旅
游地产领域,特别是温泉旅游地产领域的公司也不在少数,
包括合建行、海尔长青置业、中置国际、海信温泉王朝、海
泉置业、天泰集团、长基置业、毫州置业、三盛地产等一大
批知名房地产开发商。按照开发的产品分类,一般我们会把
旅游地产划分为四大类:旅游景点地产、旅游商务地产、旅
游度假地产、 旅游住宅地产。 随着半岛旅游地产的迅速升温,
目前市场上常见的几种旅游地产产品有:文化旅游产品、生
态旅游产品、滨水旅游产品及温泉旅游产品。
1、旅游地产走向商业化 ——依托周边丰富的旅游资源而建
的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一
体的置业项目 ,可称为旅游房地产 .较之一般的住宅 ,旅游房地
产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接 ,具
有更好的自然景观、 建筑景观 ,同时拥有完善的配套功能和极
高的投资价值。旅游地产的出现是市场必然的选择,也是相
互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过 15
年,但可持续回报时间可以达到 50 年以上。而旅游地产 2
到 3 年就全部收回投资,且可获取 150%到 400%的盈利,可
谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础,关键问题是必须
有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。旅游地产的价值
与旅客流量正相关,与客源地的交通正相关,和周边风景价
值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补
充旅游投资的长期性;而另一面,旅游的人气效应又有力的
构成了旅游地产的价值,形成可持续升值效应。而从投资的
层面来说,因为旅游地产的操作倚重于经营,投资周期长而
被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高
的专业性,并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。旅
游地产的产生是长期持续回报与快速回报,持续现金流与短
期销售了结,低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋
势。实际上, 低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的,
这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去,就需要进行基础
设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发,需要较
大的投入。因此,旅游与地产之间互补互助关系非常重要。
2 、旅游地产走向主题化 ——从理论上来说, 旅游地产是比较
宽泛的概念,粗略概括可以分为四类。旅游景点地产,旅游
商业地产,旅游度假地产,旅游住宅地产。旅游景点地产主
要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休
闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;旅游商业
地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商
店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;旅游度假地产主要
是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的
各种度假型的建筑物及关联空间,如旅游宾馆、度假村、产
权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;旅游住宅地产主
要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
具体来说,旅游地产是一个泊来品,它早在二十世纪三
十年代出现在法国地中海沿岸,随后它的丰厚回报所带来的
魅力使之从欧洲迅速席卷到东南亚,终于在二十世纪八十年
代末悄然登陆我国沿海地区,并逐步在全国扩展开来。旅游
地产是利用旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发
契机的房地产开发营销模式。 旅游地产概念定位为 “以旅游资
源为核心的地产差异化经营,依赖于稀缺的和为公众所接受
的旅游景区为中心, 进行地产开发
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