万科集团经营分析报告.pdf

万科集团 经营分析报告 2020 年 9 月 目 录 1 行业新形势下比较优势突出1 1.1 行业发展进入管理红利阶段 1 1.2 行业处于高位横盘整理 3 1.3“房住不炒”塑造行业长期新格局 7 2 基本盘稳中有进，资源锁定迎突破9 2.1 销售龙头屹立，城市深耕王者 9 2.2 聚焦一二线，拿地质量提升 11 2.3 负债结构健康，融资成本维持低位 14 2.4 盈利能力领先，成长稳健 16 2.5 未来突破口一：深铁“轨道+物业”合作模式 18 2.6 未来突破口二：中心城市综合投资模式 20 3 多元并举保发展，分项估值可期待20 3.1 物业管理21 3.2 物流仓储25 3.3 商业开发运营29 3.4 长租公寓32 3.5 其他业务34 4 发展战略与时俱进，股权结构保持稳定35 4.1 公司战略发展历程35 4.2 公司股权发展历程37 4.3 股权价值态度转向积极 39 5 估值之底与价值之锚 40 5.1 估值之底40 5.2 价值之锚42 6 盈利预测与估值42 6.1 盈利预测42 6.2 绝对估值43 6.3 相对估值44 7 市场提示 44 图 目 录 图 1：我国住房体制改革进程1 图 2 ：100 大中城市土地成交楼面价持续提升2 图 3 ：开发商拿地金额快速提升2 图 4 ：全行业房企杠杆率不断提升3 图 5 ：房价与 M1 同比高度正相关3 图 6 ：房地产行业集中度稳步提升3 图 7 ：全国商品房销售面积已进入高位盘整阶段 4 图 8 ：2008-2019 全 A 股房企平均毛利率 4 图 9 ：房价-地价历史情况4 图 10：人口总量与人口增速5 图 11：购房适龄人口增速与商品房销量增速5 图 12：官方城镇化率5 图 13：2018 年全球发达国家城镇化率5 图 14：中国核心五大城市群6 图 15：重点城市持续流入的人口支撑商品房销售额增长 6 图 16：不动产领域延伸至居民全生命周期7 图 17：公司归母净利润市占率稳步提升9 图 18：公司（资本化利息+财务费用）/收入比率维持低位9 图 19：公司 04-19 年销售额 CAGR 高达 32.6%10 图 20 ：公司 19 年销售市占率提升至 3.95% 10 图 21 ：公司 2020 年 H1 流量销售额保持行业前三10 图 22 ：公司上半年销售额增速波动显著低于行业平均水平 10 图 23 ：13-19 年单城销售额提高了 200%11 图 24 ：19 年单城销售额保持行业前列（亿元） 11 图 25 ：19 年公司销售面积结构11 图 26 ：19 年公司销售金额结构11 图 27 ：公司 2015-2019 年土地投资趋稳12 图 28 ：公司拿地权益保持在 60%左右 12 图 29 ：公司 2019 年地价下降至 6252 元/平12 图 30 ：公司拿地聚焦一二线城市12 图 31 ：2016 年后万科拿地策略转向全周期拿地 13 图 32 ：公司 2015-2019 年公司土地储备情况13 图 33 ：公司 2015-2019 年在建建筑面积13 图 34 ：2019 年主流房企土储去化周期（年）14 图 35 ：2019 年长三角地区土储货值结构14 图 36 ：2019 年粤港澳大湾区土储货值结构14 图 37 ：14-19 年公司净负债率维持在 35% 以下15 图 38 ：公司净负债率处于行业低位15 图 39 ：2014-2019 年公司长短期有息负债结构15 图 40 ：2014-2019 年公司现金短债比维持在 1.5 以上15 图 41 ：2014-2019 年营收规模 CAGR 约 20%17 图 42 ：2014-2019 年归母净利润 CAGR 约 20%17 图 43 ：2019 年龙头房企营收和净利润规模对比 17 图 44 ：15-19 年公司净利率、毛利