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万科地产 深度经营分析报告 2020 年 9 月 21/2019022816:59 1.逐浪三十余年，引领行业发展 1.1.综合实力行业顶尖，战略定位迭代超前 万科成立于 1984 年，于 1988 年实施股份制改革，进入房地产行业。经过三十 余年的发展，公司已成为国内地产业领先的龙头企业，综合实力处于行业顶尖水平。 1984 至 1994 年间，公司确立综合商社的发展模式，致力于 5 大板块全面发展； 1994 年后，公司逐步以大众主流住宅开发为核心业务，走地产专业化路线；2001 年， 公司将持有的深圳市万佳百货 72％股份全部转让给中国华润总公司及下属公司，标志 着聚焦地产行业的战略调整基本完成；2004 年，公司提出第三个十年发展规划，对未 来行业集中度提升的趋势做出了明确判断，确立 “有质量的增长”为战略目标，同时确 立城市圈聚焦策略，率先布局中国经济发达、前景看好的长三角、珠三角及环渤海地 区，并在 3 年内基本覆盖上述三个城市带的主要城市；2010 年，公司销售额已然突破 1000 亿元，成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司；2014 年，行业进入白银时 代，整体规模高速膨胀的时期已经结束，公司顺应变化，将 “三好住宅供应商”的定位 延展为 “城市配套服务商”，在坚持住宅开发的基础上，强调延伸业务的重要性；2018 年，公司将定位进一步迭代升级为 “城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角 色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。公司在巩 固住宅开发等核心业务的基础上，超前拓展物流、商业、度假、养老等延伸业务版图， 探索多元业务协同发展的商业模式。 2020 年上半年万科销售金额已达 3204.8 亿元，规模连续多年稳居行业前三。公司 坚持长期有质量的发展，并不断提升行业竞争力；迄今，公司已连续 5 年跻身 “财富” 世界 500 强，并在 2019 年获评第 254 位，在 2020 年位列第 208 位。 图 1 万科 A 发展历程 资料来源： 1.2.股权结构稳定，战略协同可期 2015 年 8 月，宝能 “举牌”万科，宝能集团通过钜盛华、前海人寿等主体，以集中 交易、收益互换等方式大笔买入万科，持股比例首次达到 5%。2015 年年度报告中，钜盛 华及其一致行动人成为第一大股东，持股比例达到 24.26%，超过原第一大股东华润股份 15.23%的持股比例。此后，宝能系又一路增持万科至 25.4%。随后两年间，万科经历了恒 大进场、华润退场、恒大股权悉数转让予深铁的过程，最终，深圳 4 21/2019022816:59 地铁集团以持股比例 29.38%一举成为万科第一大股东，股权风波逐渐尘埃落定。此