金都华城专业策划报告.doc

金全部华城策划汇报 前 言 伴随金寨老城区和新城区房地产开发量进一加大，当地房地产市场竞争加剧，金全部华城项目自开发至今历经几年时间，现在销售出现滞销趋势。敝司经过对现阶段金寨房地产市场调查，结合本项目和竞争对手情况分析，意在寻求突破项目现在滞销现实状况方法，以期在年前实现多层住宅物业全部销售。 一、金寨房地产市场现实状况分析 【总体概况】 伴随金寨经济发展，老城区受地理条件限制越来不适应该代城市发展要求，江店新区建社设将深入拓展金寨城镇发展空间，也为当地房地产开发提供新机遇。目前房地产开发展现“江店新城区版块”和“梅山老城区版块”对峙之势。 开 发 量：现在新老城区在建项目11个，在售项目7个，总开发量约80万㎡。 开发形态：在建以多层为主，小高层、高层、别墅类为辅，新建设项目以商业、小高层、高层为主，别墅为辅； 户型计划：大多以二室二厅，三室二厅为主，面积范围90-120㎡； 住宅均价：1800元/㎡左右； 付款方法：按揭首付30%、40%两种形式，一次性付款部分项目98或99折。 【江店新城区板块开发概况】 新区东方龙城、天易·凤凰城、世纪新城、金色时代佳园、金府花园等在建项目，规模相对老城区较大（8.6万-14万㎡），以多层为主，辅以少许小高层、别墅物业开发形态，重视本身配套建设（幼稚园、停车场、中央水景、智能化设施等），重视后期物业管理服务，项目整体品质较高，其中代表项目为东方龙城。 伴随新区道路建设和配套逐步完善，该区项目依靠新政务行政中心区位定位优势、未来发展潜力、凭借价格优势（均价1750元/㎡左右，30%首付）、规模品质优势、新型建筑材料利用和组合促销优惠，在售项目均取得很好销售业绩。今年相继入世金色时代佳园、金府花园，可售房源达1500户之多，区域竞争愈加猛烈。 【梅山老城区版块开发概况】 老城区经过多年发展沉淀，人口聚集稠密，已拥有相对成熟配套，但受地理环境影响，可供开发土地资源日趋稀缺，开发大多以老城区拆迁改造项目居多，开发成本相对较高。现在在建项目水岸春天、中川·翡翠城、红全部花园、香江名座、外滩购物广场、金全部华城等6个，总建筑面积约 万㎡，在售项目4个（水岸春天、中川·翡翠城、红全部花园、金全部华城）。老城区以中川·翡翠城翡翠城为代表，一期基础售謦，均价达成1950元/㎡，今年新建项目香江名座、外滩购物广场将前后入市，加之其它项目后期入市跟进，其竞争猛烈程度可想而知。 老城区项目整体展现以下特点： ▲ 在建项目以多层为主、小高层、别墅为辅； ▲ 新建项目以商业、小高层、高层为主； ▲ 规模相对较小（1.5万—11万㎡），容积率高，； ▲ 房价相对较高，均价1900元/㎡左右； ▲ 项目本身配套不足，周围配套相对成熟； ▲ 居住环境相对很好。 【市场分析总结】 不停增加开发量和当地市场容量和消费者承受能力之间矛盾 不停增加开发量和当地市场容量和消费者承受能力之间矛盾 “两大版块”之间和各区域内部争夺客源竞争展现白日化状态 ◆ 开发量增大，拓宽消费者选择空间，市场已由卖方市场转变为买方市场； ◆“两大版块”之间竞争深入加剧，老城区以其环境和配套优势，新城区以其区位、价格、灵活促销、未来发展潜力优势； ◆ 总体房价上涨已突破当地消费承受能力； ◆ 城区人口约10万人，当地消费市场容量有限，需要深入不停拓展营销渠道； ◆ 90-120㎡户型为当地主流消费； ◆ 多层住宅和小高层、高层物业形态之间竞争加剧。 二、项目现实状况分析 【项目资料】 总占地面积：25591㎡ 总建筑面积：40900㎡ 容积率：1.6 绿 化 率：35% 计划栋数：15栋 计划总户数：322户 商 业：1837.19㎡ 车 位：152个 【销售现实状况】 三期开盘至今，项目出现滞销趋势！ 三期开盘至今，项目出现滞销趋势！ 【住宅销售回顾】 一期：总套数148套，未售房源3套，销售均价约1695元/㎡； 二期：总套数64套，未售房源13套，销售均价约1902元/㎡； 三期：总套数96套，未售房源90套，销售均价约1950元/㎡； 住宅未售房源累计：106套 √价格分析：从项目销售至今回顾来看，项目分三期销售过程中，第三期开盘之前，二期存量房数量及其价格原因已经对项目后续销售敲响了警钟！销售均价高低直接反应了项目标销售多少，可见，大幅提升销售价格无疑成为项目滞销现实状况关键原因。 √用户分析 用户关键组成：城区和周围乡镇 城区关键有：老师，公务员，医生，机关工作人员； 周围乡镇关键有：做生意私人业主，在城区上班职员，外出打工者等。 项目开盘至今成交共184户，从统计情况看，梅山用户占63%，双河占11%，其它（大部分为梅山周围乡镇）占26%，可见，项目标关键目标用户关键集中